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物业管理服务中的法律关系【1】
[摘要] 业主委员会与物业管理公司的法律定位以及如何确定其在物业管理服务中相互间的法律关系是长期困绕物业管理行业健康发展的一个悬而未决的问题，本文试图从物业管理权利来源的源头出发，运用建筑物区分所有权理论，来探讨物业管理公司与业主委员会的法律关系。
[关键词] 物业管理 业主委员会 法律关系
在物业管理活动中，业主、业主委员会以及物业管理公司是参与物业管理法律关系的最主要的民事主体。
如何准确科学地确定业主委员会与物业管理公司的法律地位，明确它们在物业管理中的法律法律关系，奠定物业管理立法的基础，是我国建立业主自治自律与物业管理公司专业化管理服务相结合的物业管理体制必不可少的基础，也是培育和规范物业管理市场的首要前提和必然要求。
一、业主委员会和物业管理公司的法律地位
那么，上述这些物业管理法律关系中的民事主体的法律地位究竟为何呢?它们之间又存在着怎样的法律关系?从全国人大常委会正在审议的《中华人民共和国物权法(草案)》中所设立的建筑物区分所有权法律制度来看，物业管理的实质就是区分所有建筑物的管理，业主的法律地位就是区分所有建筑物的所有权人。
但这个法律制度并没有直接对业主委员会和物业管理公司进行明确的法律定位，而是设定了区分所有建筑物管理人和区分所有建筑物管理服务人这两个法律地位。
那么，对于业主委员会和物业管理公司究竟谁是区分所有建筑物管理人?谁又是区分所有建筑物管理服务人?对此，必须有一个准确、合理、科学地定位，因为这直接涉及到物业管理关系中民事主体的权利与义务配置，关系到物业管理行业的健康发展。
下面先来探讨我国《民法通则》中“管理人”的立法原意。
“管理人”这个法律概念最早出现在我国的《民法通则》中。
《民法通则》第一百二十六条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”这条法律将建筑物致害的责任主体确定为“所有人或者管理人”，对于建筑物所有人的法律地位是比较清晰的，这就是在物业管理活动中被称为业主的区分建筑物所有权人。
由于这条法律确立了管理人责任主体的法律地位，因而在《中华人民共和国物权法(草案)》里，管理人就被直接纳入了建筑物区分所有权的法律制度之中。
那么，管理人的立法原意究竟是什么?只有明确了我国民法对“管理人”的立法原意，才能正确确立物业管理活动中业主委员会和物业管理公司的法律地位，依法均衡业主、业主委员会以及物业管理公司的权利义务，促进物业管理的健康发展。
我国民法中建筑物致害的责任主体的立法原意所谓的“管理人”实际上是指依照法律、法规或行政命令对特定建筑物或其他设施享有固定的带有永久性的经营管理权的人。
管理人在我国民法的立法原意上应该是指享有占有、使用、收益甚至处分权利的建筑物管理者，是指基于所有人授权或者其他法律事由而对建筑物取得法律上或事实上的占有，以及承担维护保养义务的人。
从关于管理人的法律规定来看，首先可以确认物业管理公司不享有占有、使用、收益甚至处分的权利，也没有对特定建筑物的固定的带有永久性的经营管理权。
相比而言，业主委员会则对建筑物享有固定的带有永久性的管理权。
因为只要建筑物存在，就必须对区分所有建筑物行使管理权。
业主委员会是由全体业主选举产生的代表全体业主合法权益的群众性自治自律组织，其民事责任由全体业主承担。
而全体业主拥有对建筑物的占有、使用、收益和处分的权利，自然责任与权利的主体都是一致的。
业主委员会作为管理团体是永久性伴随着区分所有建筑物而存在的。
确立业主委员会作为管理人的地位，由全体业主承担区分所有建筑物管理的整体责任，能够直接体现业主自治管理的权利，同时也平衡了业主自律的义务责任。
就物业管理公司而言，它虽然承担有一定的管理服务责任，但这种管理服务责任是通过与业主委员会所签订的物业管理服务合同获得的，并不是天生具有的，而且这种管理责任也是有限度的，是全部管理责任其中的一部分。
因为物业管理服务合同不能也不可能将建筑物致害的全部管理责任都囊括在内，除了业主、业主委员会之外往往其他民事主体(如物业管理公司)是不可能全部控制或彻底解除的。
当物业管理公司违反物业管理服务合同的约定，没有尽到合同所约定的管理服务责任，就应该以合同违约来承担管理服务责任。
但是，业主委员会的管理责任却是天生具有的，物业管理公司的管理服务是由其按合同约定的，而合同没有约定的管理责任显然仍然由业主委员会所保留，业主委员会有保留管理责任的权利，自然就要有承担管理责任的义务，理应成为合法的管理人。
根据过错责任原则，既然业主委员会没有将全部管理责任通过物业管理服务合同交给物业管理公司，物业管理公司就不可能承担全部管理责任。
否则，让物业管理公司作为管理人承担责任，就有悖公平正义的原则，不符合我国民法对管理人的立法本意。
因此，物业管理公司只能是区分所有建筑物的管理服务人，是物业管理服务合同的平等的当事人之一。
二、物业管理活动中业主委员会与物业管理公司的法律关系
物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体所享有的权利和承担的义务。
当事人之间的权利、义务关系是物业管理法律关系的核心和关键要素，也是法律规范的核心内容。
物业管理法律关系的权利和义务内容是物业管理法律制度调整的社会关系在物业管理法律上的直接表现。
如果仅有物业管理法律关系的主体，而主体之间并没有权利和义务，就不能发生物业管理法律关系。
因此，物业管理立法的首要任务，就是要以法律的形式，确定物业管理法律关系中各个主体之间的法律地位和相互之间的权利、义务关系。
业主委员会与物业管理公司的法律关系应该由建筑物区分所有权法律制度依法规范，直接体现出民事主体的平等关系。
实践中，物业管理法律关系大致包含以下几个方面的内容：一是业主和住户的权利与义务，即建筑物区分所有权人及占有人、使用人所享有的专有部分所有权、共用部分成员权的权利与应承担的义务;二是作为区分所有建筑物管理人的业主委员会的权利与义务;三是作为区分所有建筑物管理服务人的物业管理公司，依据物业管理服务合同的规定所确立的权利与义务;四是作为建筑物的开发建设单位在物业管理活动中的权利与义务;五是各级政府及政府主管部门和物业管理协会等在物业管理活动中作为政府主管部门、行业协会的行政监督、管理和协调、合作关系。
其中，物业管理法律关系中最主要的主体是区分所有建筑物业主及住户与物业管理公司，两者之间是物业管理服务合同所确立的平等的合同当事人的关系。
在物业管理发展的初期，由于物业管理理论研究的滞后，加上新《合同法》颁布前对委托合同的概念没有一个明确法律规定，认识不清晰等种种局限性因素，造成了将物业管理合同错误定位成为委托合同，将业主、业主委员会与物业管理公司的法律关系定位在“委托”或“委托代理”上，其实这是望文生义所造成的一种误解，对物业管理的健康发展是一种误导。
“委托”一词的字面意思是指“托付”，即把某物或某事务托付给某人代为处理的意思，这与我国合同法中确立的委托合同制度的“委托”概念是一致的。
委托制度是由于商品经济的发达，个人囿于有限的时间、精力和能力，不可能事必躬亲，不得不将部分事务交由他人处理，法律对这种关系进行确认和调整就产生了委托，委托合同的最主要特征是是以处理委托人事务为目的。
结合物业管理实践，认真对照合同法就会发现委托合同与物业管理合同有着本质上的差别的：二者在合同的目的、合同性质、合同的解除以及收费方式等方面均明显不同。
显然无论是将物业管理合同定位成“委托合同”，还是将物业管理定位在“物业管理委托”的范围上，都是对委托合同的曲解，虽然在物业管理活动中也存在着少量诸如委托专营公司提供专项经营服务等委托行为。
如果今天仍然将物业管理合同以“物业管理委托合同”的形式出现，一旦出现合同纠纷进行法律诉讼，那么法院就要首先用合同法关于委托合同的条款逐条审查。
而这个“物业管理委托合同”却与合同法中委托合同的法律规定相去甚远，根本就不符合委托合同成立的法律要件，法官就会作出“物业管理委托合同”属于无效的委托合同的判决，最终将给整个物业管理行业的健康发展造成重大的损害。
另外，在物业管理活动中，物业管理公司通常是没有代理权的。
物业管理活动中虽然也有涉及到法律行为的情形，但一般都不需要物业管理公司来代理，而且物业管理活动中的大量活动是事实行为，根本就没有必要进行代理。
因此，代理行为与物业管理活动不存在必然联系，绝不能用代理来解释物业管理活动。
我们应该将物业管理行为与委托和代理相区分，摈弃过去将物业管理公司与业主委员会的法律关系界定成委托的错误观点，将其界定为物业管理服务法律关系。
物业管理服务合同不是委托合同，更不是代理合同。
依据建筑物区分所有权理论，物业管理的实质是区分所有建筑物的管理，所管理的对象是区分所有建筑物。
区分所有建筑物的管理，即物业管理，归根结底来源于区分所有建筑物的权利归属，即建筑物区分所有权，也就是通常在物业管理活动中所说的物业建筑物的所有权。
建筑物区分所有权往往也是引起物业管理纠纷的症结所在，相应的物业管理法律关系实际上是建立在建筑物区分所有权的权利归属基础上的。
因此，物业管理公司与业主、业主委员会的法律关系应该由建筑物区分所有权法律制度依法规范。
依据合同法以及建筑物区分所有权的法理，物业管理合同实际上是一种特殊的专业性劳务服务合同，物业管理合同应遵循合同法的法律规定。
根据所依据的法律规范不同，物业管理法律关系主要有以下表现：首先是依据建筑物区分所有权法律制度，业主、业主委员会与物业管理公司构成建筑物区分所有权人、区分所有建筑物管理人与区分所有建筑物管理服务人之间平等的法律关系;其次，依据合同法规定，按照物业管理服务合同构成合同当事人之间平等的法律关系; 再次，依据消费者权益保护法构成消费者与经营者之间的平等的法律关系。
总之，业主、业主委员会与物业管理公司是民法上的的平等民事主体，在物业管理活动中形成平等的物业管理服务法律关系。
物业管理企业作为区分所有建筑物的管理服务人与作为区分所有建筑物管理人的业主委员会，通过物业管理服务合同明确双方的权利和义务，共同构建和谐居住环境。
物业管理费纠纷的法律【2】
[摘要] 通过对物业管理费纠纷中业主抗辩理由的分析，分别提出对业主和物业公司的法律救济。
[关键词] 物业管理费 纠纷 法律救济
一、物业管理费纠纷发生的原因
物业公司提供服务和业主交纳管理费均是双方基本的合同义务，但实践中业主拒交物业管理费的原因十分复杂，主要有:由于房屋质量存在问题，造成生活上的不便，甚至财产上的损失;物业管理企业管理和服务水平低下，只收费不服务或提供劣质服务，与广大业主日益增长的需求相矛盾;物业管理企业收费不合理，如未经物价管理部门批准擅自收费或自行制定收费标准，公共费用的分摊不合理;业主认为开发商不能履行完整开发之义务;开发商或物业管理企业单方面制定物业服务合同，业主入住房屋只得在合同上签字，因带有不满情绪，故入住后便拒付各项费用。
此外，还有一些业主素质较差，故意拖欠付费。
二、物业管理费纠纷的法律救济
业主所持的拒不交费的上述抗辩理由各有不同，因此，处理此类纠纷时，必须针对业主的抗辩理由进行举证、质证，根据查明的事实，分别情况对业主和物业公司进行救济：
1.对业主的法律救济
(1)对于因物业公司提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，属于物业公司违约在先，业主拒绝交物业管理服务费属于行使合同履行中的抗辩权的行为，是依法采取的自我救济手段。
此种情况下，可根据物业公司提供服务的质量状况，判决驳回物业公司要求业主交纳物业管理服务费的诉讼请求，或适当减少业主的应交服务费,但应交的物业维修费用不在此限。
(2)对于现实中因开发商不能履行完整开发之义务导致业主以拒交物业管理费抗辩之情况，笔者认为，开发商没有完整完成开发义务就交售物业，属民法上违约之行为，应当采取判定开发商继续履行开发义务或判定售房合同属可撤销情形予以解除之救济方法。
对于实践中开发商无法履行继续开发义务(如现实中开发商卷钱逃匿现象)，法律应规定给予政府救济，认定为城市小区公共设施，由国家财政承担配套设施的建设费用。
(3)对于因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷，应当按照政府主管部门的有关规定，在合理确定各个业主应分摊费用的基础上，判令相关业主支付其应摊的物业管理费用和维修费用。
(4)对于因属于物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费情形，业主因而拒交的，应判决业主按照物价部门核定的标准交付物业管理费用，物业管理公司未经业主许可自行增加的服务项目收费及收费不合理的部分，应予以驳回，同时建议政府价格监督管理机关对物业管理公司的违规收费予以处罚。
2.对物业公司的法律救济
(1)明确业主法律责任。
各国立法一般都对迟延或拒绝交付服务费用的行为规定了较为严厉的措施，例如新加坡立法规定，对拒绝或迟延交付服务费用加收利息和罚金;美国立法规定，管理团体对业主房屋享有先取特权;德国住宅所有权法规定，管理团体可以剥夺欠交费用业主的居住权;我国台湾地区立法规定，管理费滞纳连续3个月或总的迟延日数达到4个月时，管理委员会可以采取切断电气或水道等措施。
从我国目前的立法规定来看，对业主无合法理由欠交服务费用的行为尚无有效的措施，因此，建议在将来全国性的物业管理有关立法中可以借鉴台湾的立法及实践经验，管理费滞纳连续2个月或总的迟延日数达到 3个月时，管理委员会可以采取切断电气或水道等具有强制效力的手段。
(2)设立物业管理法庭，简化物业公司主张服务费用的诉讼程序。
我国目前对物业管理企业提起的管理服务费用的诉讼，均采取普通民事诉讼程序，这种程序的时间较长。
建议将来对这类纠纷的诉讼可以设立程序简单、并案处理的小额欠债物业管理法庭，采取更为简便的程序。
这样将有助于降低诉讼成本，更好地维护当事人的利益。
(3)同时履行抗辩权的限制。
业主虽能行使同时履行抗辩权，但至于在多大范围内行使应当以权利义务对等为原则。
《合同法》第66条规定，“一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求”，这就说明同时履行抗辩权的引用是以对方未履行作为要件，既然对方已履行，另一方就不得主张同时履行抗辩权，否则有悖公平原则。
《合同法》第66条还规定，“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。
但这条规定未对“不符合约定”的范围加以定义。
笔者认为，如果物业费用是分不同项目收取的，则业主仅能对物业管理企业未尽职责部分的费用行使同时履行抗辩权，而不能以拒交全部物业费用的方式行使抗辩权。
假如物业管理企业已较好履行了小区维护、管理等义务，虽然仍存在些细微瑕疵，但只要该瑕疵并不影响当事人合同目的实现时，业主就无权引用同时履行抗辩权。
审判实践中，法官可根据诚实信用原则加以判断。
同时履行抗辩权乃诚信原则的引伸，其设立旨在维护双方的利益平衡，这种利益平衡的维持也应以诚信原则为指导。
另外，同时履行抗辩权属阻却的抗辩权，即只是暂时阻止对方当事人请求权的行使，非灭却的抗辩权，当对方当事人完全履行了合同的义务，同时履行抗辩权消失，当事人应当履行自己的相应义务。
参考文献:
[1]钮丽娜:《物业管理合同的法律特征及相关案件的审理》.载于《人民司法》，2002第8期
[2]黄建文:《物业管理中的几个法律问题探讨》.载于《经济与法》，2002年第4期
[3]郭峰:《物业管理收费研究》.载于《贵州大学学报(自然科学版)》,2000年第4期
[4]刘黎虹吕剑亮:《物业管理中的法律问题》.载于《当代法学》,2002年第11期
[5]王珊珊:《内地与香港物业管理制度比较研究》.中国社会科学院研究生院硕士学位论文