第1篇：关于房产税的改革方向与路径探究

　　1我国房产税改革的必要性与历程简述

　　众所周知，房产税在国外发达国家已经是一种比较成熟的税种，在地方政府的税收体系中占据着非常重要的地位，且对房地产行业的健康、稳健、可持续发展起着重要作用。事实上，征收房产税是财税体制改革的必然趋势，房产税的征收具有以下四个方面的意义：第一，科学、合理、可操作性强的房产税制度能够有效地的抑制房地产市场的过度投机与虚假泡沫，最终实现房地产行业的可持续性发展；第二，合理的房产税征收制度有利于引导人民群众理性消费，在实际生活中践行社会主义和谐价值观，继而促进良好社会风气的形成；第三，有效的房产税制度设计也是对人们收入进行再调节的一种有效手段，这对我国真正建成小康社会，实现共同富裕有着重要意义；第四，房产税属于一种地方的不动产税种，这对于缓解当前我国地方政府税源不足具有一定作用，有利于地区的行政管理与科教文卫等公共服务的改善。综上所述，房产税改革对于我国经济、社会及文化具有重要意义，房产税改革的必要性是毋庸置疑的。

　　相比于国外发达国家成熟的房产税知道，我国的房产税改革虽然提出了多年，但是直到十八大三中全会后，我国的房产税改革才真正开始破冰，现在已迈入试点阶段，并在逐步的酝酿成型，2011年，我国沪渝两省开始进行房产税试点工作，并就房产税的征收对象、税率、优惠方式、保障措施进行了规定与解释，两个试点的政策既有相似之处，也有符合各自实际情况而形成的差异性，但是两地的试点效果虽然为未来的房产税的改革推进提供宝贵的经验，但就目前房产税本身的改革的效果来说影响不大，其试点的结果与遇到的难点分别有以下三个：在结果方面，抑制房价过快上涨势头的效果不佳、征收房产税的人群占比极小、该税种征收对地方财政贡献的比重偏低；在难点方面，当前我国不动产登记制度仍旧未完善、征收的具体范围及合理的税率尚未真正确立、被征收房产税的对象缺乏有效的价值评估体系。因此，在当下研究美国最具代表性的加州房产税改革，探索我国房产税的改革方向与具体路径具有较大的理论价值与较强的现实意义。

　　2美国加州房产税改革的实践分析

　　2.1美国房产税改革历程概述及加州房产税简述

　　美国房产税征收的起始点是1638年殖民地马萨诸塞地区对土地及其建筑物进行税务征收，虽在建国后地方政府由于财政实力雄厚，在一段时间内取消过房产税的收取，但随着美国经济开始出现周期性波动，房产税的征收又提上了日程，从美国的房产税改革进程来看，有一个普遍的规律，即当经济衰退的时候，政府开始征收房产税，但往往容易引起纳税人的激烈反抗，由此又开始对房产税进一步优化，如此周而复始，美国的房产税改革就得以持续推进。众所周知，美国房产税改革最关键的两次改革分别是1933年经济大危机与1973年经济滞胀引发的两次纳税人反抗房产税制度而引发的改革，尤其是1973年以加州为代表的抗税运动使得加州通过了“第13条修正案”，从而开启了美国房产税改革的规范化历程。加州的房产税改革是全美房产税改革的典型代表与先行者，由此文章以加州的房产税改革实践为分析案例，具有较强的借鉴意义。

　　2.2美国加州房产税实践要素分析

　　房产税实践要素包括房产税的纳税义务人、具体的征收对象、征收管理方、征收的基本税率、征收的计算规则、税收征收的减免优惠政策、税收征收的保全措施、税收征收的管理等。第一，在房产税的纳税人范围方面，美国加州规定拥有房地产的自然人及企业法人都需要缴纳房产税，但是房屋的租赁者是不需要承担房产税；第二，在房产税的具体征收对象方面，除开政府机构的土地与房屋、医院、教育机构以及其他非盈利机构的土地与房屋不需要缴纳，其他的住宅与商业地产均在纳税的范围内；第三，在房产税的管理人方面，由于房产税主要属于地方不动产税种，因此其管理人主要是地方政府，在美国多是州以下的县（区）级单位来对房产税进行统一的测算、征收、管理，但州、市级单位可以在县级单位统一征收后获得相应的税收；第四，美国加州的税率并不是完全统一的，主要有三种类别：基础的税率是1%、选民确定的债务税率、政府制定的固定税收；第五，在征收的计算规则方面，先确定土地或者房屋的市场价值，继而确定土地的评估率，两者的相乘形成土地或者房屋的评估值，然后对于部分享有优惠政策群体的评估值进行减免，就到了应纳税土地或者房屋的价值，最后在与税率相乘即可；第五，在税收征收的减免优惠政策方面，军人、残疾人、部分年龄达到55岁以上的部分老龄人可以享有税收优惠政策；第六，税收征收的保全措施方面，对于三年仍不缴纳的纳税义务人，可以直接对其土地与房屋进行拍卖，所得钱款在扣除税收收后都如数返还给房屋所有人；第七，在税收征收的管理方面，房产税的征收信息公开透明，纳税人随时可以核实自身的应缴税额，并且个人的纳税多少与公共服务的享受具有一定的关联性，且房产税评估计算、征收执行、征收监管等各个方面相互监督制约，腐败的可能性较低。

　　3基于美国房产税改革的我国房产税改革方向与路径探究

　　3.1较宽的税基与较低的税率是抑制房地产过热与增加地方政府税收的关键

　　我国推进房产税改革，必须要明确房产税征收的初衷、科学性及可行性，从而真正达到房产税开征的目的，否则把手段当成目的的做法难以取得实效，从美国加州房产税的改革经验来看，我国要想真正的抑制当房地产行业不正常的炒作行為与虚假泡沫繁荣现象，就必须要确定较广的纳税范围及征税对象，不给投机者或者不法者打法律擦边球的机会，同时也确保税收的权威性、公平性以及稳定性，这也是真正实现地方政府税收体系完善与改革的重要基础。与此同时，在我国当前的收入水平下，我国房产税征收的税率也不宜过高，因为在宽税基背景下房产税的直接征收这会增加民众的生活成本，从而容易引起民众的反抗与社会的不稳定，且较宽的税基基本确保了即使采取低税率也能实现地方政府税收增加的基本目标，所以说宽税基与低税率并存的房产税体系是符合我国基本国情的。

　　3.2完善不动产登记制度与价值评估体系是实现房产税可征收的基础与前提

　　从美国加州的实践经验来看，要想真正的推动房产税改革就必须要确保房产税规则可执行，而确保这一点的关键在于要完善不动产登记制度与价值评估体系。一方面，不动产登记制度是推动房产税改革的第一个难关，但在当前的情况下我国构建全国统一的不动产登记体系难度很大，虽然国土资源部要求2017年基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台，但由于地方部门协调配合难、登记专职部门人员队伍建设难、技术容易到位但机构难以到位等问题，未来我国房产税改革的重点方向必须集中在完善不动产登记制度方面；另一方面，从美国加州的实践来看，土地与房屋的价值评估体系不能采取单方面的市场评估或者政府评估，而是采取市场评估与政府调节相结合的方式，确保在房产税的征收过程中对土地与房屋的纳税价值实现可靠评估。

　　3.3税收信息公开透明且房产税管理各方相互制约提升房产税的征收科学性

　　税收信息公开透明既是确保房产税改革公平性的具体体现，也是杜绝行政权力寻租的有效办法，从美国加州的情况来看，税收信息公开透明有利于实现房产税的按时顺利征收，并且税收信息公开透明也是实现纳税与享受公共服务直接挂钩的重要前提，反过来只要实现纳税与享受公共服务相挂钩，那就必然会提升纳税人的纳税积极性与自觉性，最终促成房产税改革的顺利推进。在房产税管理方面，美国加州关于征税主体、评估主体及监督主体的三方牵制设计，既提升了房产税征收的效率，也防范了房产税征收的腐败，并不断对房产税制度进行改革优化。目前，我国房产税管理方并不明确，这无疑使得我国房产税改革的权、责、利不統一，继而容易引发责任推诿的情况，最终难以推荐房产税改革。

　　4结束语

　　总而言之，房产税改革是中国深化体制改革的重要组成部分，关系到我国房地产行业的健康发展、人民群众的居住需求满足以及收入再分配调节下的共同富裕实现，这是我国税制改革的必然方向。从美国加州的实践经验来看，我国在未来的房产税改革过程中，要执行较宽的税基与较低的税率来抑制房地产过热，并增加地方政府税收，同时也要完善不动产登记制度与价值评估体系，这是实现房产税可征收的基础与前提，最后还需要确保税收信息公开透明且房产税管理各方相互制约，从而提升房产税的征收科学性与纳税人的积极性，最终实现我国房产税改革的顺利推进。

　　作者：王熙

　　第2篇：房产税改革对调控房价作用的探究

　　1引言和文献综述

　　近年来，随着人口的增加，房源供应的稀缺，造成房价居高不下，这已经成为了社会的焦点问题，降低房价成为广大人民的普遍诉求。税收是调控宏观经济的重要手段，但是随着经济的发展，社会的进步，原本的房产税已经不能满足这一需求，在此背景下，房产税改革势在必行。2010年5月末，国务院批准和公布了《2010年深化经济体制改革重点工作意见》，其中明确了要逐步推进房产税改革的思路。2011年1月27日，上海市人民政府印发了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，同日，重庆市人民政府发布了《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，自此拉开了中国房产税改革的序幕。

　　自从2011年上海、重庆进行房产税改革以来已经有5年之久，在这5年之中，不少学者对房产税改革在不同的角度进行分析，提出了自己的见解。郭宏宝（2011）在《房产税改革目标三种主流观点评析》中提到，房产税改革目标都仅是一定条件下的优选，中国房地产市场的现实与观点要求的环境可能相去甚远，因此，没有相应的体制性改革，任何一种主张恐怕都只能是一种奢望。[1]骆永民和伍文中（2012）提出：旨在对住房持有环节征税的房产税改革在长期可以有效降低房价，并且能发挥良好的自动稳定器功能以平抑房价变化所导致的宏观经济的波动。[2]刘伟（2014）基于地方财政收入的视角得出结论：房产税改革方案的重新设计以及既有数据导入测算，房产税在地方税收收入和财政收入中的比重明显上升，对地方税收收入和财政收入的实际影响明显加大，能为地方政府提供长期稳定的收入来源，有作为地方主体税种的较大潜力，有利于地方政府职能的实现。[3]

　　不同学者对房产税改革见仁见智，通过对大量文献的整理，得出结论，房产税的作用主要体现为三点：增加地方财政收入、调控房价和实现收入分配的公平。目前大多数的文章都是从宏观上对房产税进行研究，为了更加深入细致地对房产税进行剖析，本文选取了广大人民最关心的问题——房价问题进行研究。目前上海、重庆房产税改革到底能不能真正起到调控房价的作用？试点的改革又会对全国的房价产生怎样的影响？下面我们利用实证分析法进行具体的研究。

　　2房产税改革对房价影响的现状

　　21房产税改革对上海房价影响

　　根据表1中的数据进行分析，整体上来说，2006—2014年间上海的房价呈现不断上升趋势，但是相对于年来说，房价的增长率却是忽高忽低，没有明显的规律。2006—2010年，是上海房产税改革的之前的5年，虽然房价明显上升，但是其增长率最低的时候为-199%，最高的时候为5668%，可谓是大起大落。而2011—2014年，是进行房地产改革之后的四年，这四年间，房价依然呈现增长趋势，但是其增長率的极差有所减小，排除市场因素的作用，房产税对于房价只起到了轻微调控作用，但是仍然没有对房价不断上涨的趋势有所改观。

　　22房产税改革对重庆房价的影响

　　表2的数据相对表1的数据显示得更为有规律一些，我们可以很明显地看出从2006—2010年，重庆房价的增长率呈现一个相对较高的水平，但是到2011年以后，房价的增长率逐年下降，从2012年的731%下降到2014年的-090%，排除市场的因素，虽然房产税改革减缓了房价的增长速度，但是房价还是处于不断上涨的趋势。

　　23上海、重庆房产税改革措施的对比分析

　　根据表1和表2的分析，我们可以看出，上海和重庆试点房产税改革虽然没有在根本上解决房价不断上涨问题，但是在抑制房价上都起到了一定的积极作用。虽然两个试点都进行房产税改革，但是相对于上海来说，重庆房产税改革对于抑制房价作用表现得更为明显一点，排除两个城市市场作用机制的影响，笔者从两地改革方案中进行对比分析，如表3所示。

　　表3上海、重庆房产税改革方案比较基本要素1上海方案1重庆方案征税对象1本市居民：新购第二套及以上住房；非本市居民；新购住房11本市：独栋商品住宅和新购的高档住房

　　2对“三无”（无户籍、无工作、无企业）的个人新购第二套及以上的普通住房试点范围1全部行政区域，含17个辖区及1个县1江北区、渝中区、沙坪坝区等主城九区计税依据1按应税住房交易价格的70%计算缴纳1暂按房产交易价格征税，条件成熟时，以评估价值征税纳税人1应税住房产权所有人1应税住房产权所有人税率104%和06%两档105%、1%和12%三档应纳税额1应纳税额=新购住房应税面积×新购住房单价×相应税率×70%1应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×相应档次税率减免标准1人均60平方米1以户为单位，原有独栋住宅为180平方米，新购高档住房标准为100平方米税收用途1用于保障住房建设等方面的支出1用于公租房的建设和维护资料来源：部分内容截取自刘伟的硕士学位论文《基于地方财政收入视角的房产税改革——以重庆市房产税改革试点为例》。

　　在征税对象方面，上海方案侧重于普通住房，对于本市居民新购第二套及以上住房和非本市居民新购住房进行征税，而对房产税实施之前的存房量没有相关措施。也就可以这样理解，无论你在政策出台之前，拥有多少套住房都不予征税，只是对于新购的住房进行征税，笔者认为这一措施违背税收公平原则，并没有对住房保有方面进行征税，具有一定的不合理性。支付能力原则要求按照纳税人的负担能力分担税收，即在给定的税收总收入下，每个纳税人应根据其支付能力纳税。[4]在重庆改革方案中充分体现论文这一原则，对本市独栋商品住宅和新购的高档住宅进行征税，侧重点在高档住房上面，而且对改革之前保有的本市独栋商品住宅也进行了征税，与上海相比，重庆的改革方案更侧重于加重高档住房的税收，有利于调节收入分配，促进收入的分配公平。

　　在试点范围、计税依据、纳税人方面，上海和重庆改革方案的观点大致相同，下面我们分析税率。两个试点都采用比例税率的方式，上海试点只要采取04%和06%两档，而重庆地区采用的是05%、1%和12%三档税率，重庆市房产税改革试点方案与上海相比来说是渐进的，三档累进制税率，按套数、住房面积来确定适用税率。打击的对象直接是高档住房，对普通住房则是完全放开的。这样既满足对于普通住房的刚性需求，又可以避免因为免税政策而购买多套住房。

　　在减免标准方面，上海市采用的标准是人均60平方米，而重庆采取以户为单位，原有独栋住宅为180平方米，新住高档住房标准为100平方米，这一免税政策既可以使改善住房条件的人负担不会太重，也可以在一定程度上弥补免税政策的漏洞。

　　当然，两者方案中也都存在不足的地方，例如虽然重庆方案有对高档房存房量方面进行征税，但是征税范围不够广，试点方案一出台，其他省份就会发现这方面的漏洞，在房产税没有推广到全国之前，对住房进行购买，以在将来减少房产税的征收，造成试点以外部分地区的房价在短期内不降反增，给房产税改革带来很大的压力。在计税依据方面，上海和重庆都采用交易价格作为计税依据，房产税应该对房产的真正价值进行征税，但是交易价格受买卖双方的影响很大，还有就是成交以后房产的价值是随着市场变化而波动的，而当时交易价格已经不能反映当前房产的全面价值。对于税收用途的规定，虽然两者都提出用于保障性住房方面的建设，但是多少用于建设，怎样用于建设，都没有具体的实施细则，如果没有具体的方案作为指导，在将来很有可能会存在财政资金的越位、缺位问题，使得房产税取得的税收没有得到充分的利用。

　　综上所述，上海、重庆的房产税改革虽然在一定程度上抑制了房价的过快增长，但是房价上涨的趋势依然还在延续，问题没有从根本上得到解决。改革方案中也确实存在不少漏洞，我国在完善房产税改革、优化财税体系结构方面仍然有很长的路要走。

　　3房产税改革的具体政策性建议

　　31保障住房供给，从根本上解决房价上涨问题

　　我国房产资源的稀缺性是造成我国房价不断上涨的根本原因。要从根本上解决房价上涨问题，就要增加房產资源的供给，使得房子成为人们生活的保障品，而不是成为投机者赚取利益的商品。这方面，我们可以借鉴德国的经验，德国经济从来没有以土地为纲，也从未将房地产业作为“支柱产业”，而是仅将其视为重要的民生需求与刚性需求。[5]其主要是通过严厉打击房地产商和打破房屋垄断，规定福利房比例和鼓励自建房措施做到的，但是基于我国土地国有和房地产业已经成为我国支柱产业的不争事实，我国现在能做到的也就是提供福利住房。当然，上海和重庆试点都对这方面进行了涉及，但是其中的规定还不够细致和详尽。地方政府应当编制详细的财政预算对公租房、廉租房等保障性住房投入的数量，对所花费的财政资金进行详细的规定，并且可以实施以租代买的方式，缓解广大居民的购房压力。

　　32对存房量进行征税，促进税收公平

　　前文已经分析到，上海和重庆试点方案中都存在的缺陷就是对存房量没有进行广泛的征税，笔者认为这也是房产税改革试点中存在的最大的弊端。在短期来看会造成试点以外房价的上涨，在长期来看会造成税收不公平，纳税人抗税情绪越来越严重。在试点向全国推广的过程中，为了避免用力过猛，可以采用重庆那种渐进式改革方法，先对高档住房存房量进行征税，然后逐步扩展到中档住房和普通住房。这样不但充分体现税收支付原则，而且还可以给不同等级的房屋持有人一个纳税缓冲期。

　　33改变以交易价格为主的征收模式

　　在重庆试点的方案规定计税依据是暂按房产交易价格进行征税，条件成熟时，以评估价格进行征税。可见在试点地区，已经提前意识到按照房产交易价格征税存在的弊端，但是由于时间因素、技术条件、税收政策等多方面的因素的限制，只能暂时按照交易价格进行征税，所以建立和完善房地产价值评估机制已经成为当务之急。我们应该秉承着房产价值评估机构和房产税征管机构相分离的原则，以避免出现偷税、漏税现象。房产价值评估机构可以由税务机构原有系统进行改革，再加入一些土地资源管理局相关人员和社会团体中的一些专业人士成立。评估员必须持有房地产估价师资格证才能上岗，并且要接受职业培训和后续教育。

　　根据上海、重庆房产税改革试点方案中暴露的缺点笔者提出了具体的建议。在中国人的传统观念中，有房才有家。希望在以后房产税改革中，房价可以得到有效的调控，广大人民的住房需求可以得到满足，使我国财税体制改革登上一个新的台阶。

　　作者：王希瑞等

　　第3篇：房产税改革对房价的主要影响及完善策略研究

　　社会经济的发展推动了城市化进程的不断加快，在这样的背景下房地产建设日趋繁荣，如何有效调控房价，保障房地产市场的健康、稳定发展成为人们必须思考的问题。房产税改革作为政府推行的调控房价的重要手段，不论是从长期还是短期来说都是十分有效的。在实践过程中，我们必须认真分析，找到有效的措施进一步完善税制，才能进一步确保房产税改革对房价的有利影响，维护房地产市场的健康与稳定。

　　1、房产税改革对房价的主要影响分析

　　1.1从长短期来看房产税改革对房价的影响

　　从短期来说，征收房产税对于有刚性需求的消费者来说影响不大，但是因为征税后投资者投资的成本提升，因而投资性的需求将会减少，这样就能够对一路上扬的房价有一定的抑制作用。但是从男—方面来讲，因为房地产开发的周期较长，因而短期影响并不会对房地产供需关系有较大的影响。

　　如果从长期来看的话，因为第二套房成本的提升，部分消费者自然会降低购买的欲望，一部分多房拥有者会出售手下多余的房屋。市场上房屋供应的数量就增加了，但是租房价格则会上涨，租房供需矛盾又会显现。因而从长远来看，房产税改革对房价的抑制效果不明显。

　　1.2房产税改革对房价的影响是间接的

　　实践证明，房产税改革对于房价的调控是有效果的，但是这种效果却不是直接的，以较为间接的方式影响房价。以上海为例，上海2011年开始进行房产税试点改革，随后其平均房价与往年相比下降了754/m2左右，但是出现的这种影响我们很难直接、果断的说就是房产税改革所影响的。这种间接的影响体现在方方面面，它不直接地作用在房价上，但是最终会以其他形式呈现、反應出来，确保房地产市场的稳定，对房价进行一定程度的调控。

　　2、完善房产改革的具体策略

　　2.1适度扩大征税范围

　　要想进一步完善房产税改革，扩大其对房价调控的影响，就必须适度扩大征税的范围。在对自有住宅进行征税时，征税对象除了新购置的增量房以及高档的商品房以外，还应该对已存有的普通商品房和存量房进行征收。这样一来，房产税对房价的调控效果就会十分显著，避免了住宅投机行为的发生，更能够体现税收的公平。另一方面，要结合实际情况，有针对性地将征税范围扩大到行政区内，不论是农业房、商业房还是工业房都可以适度征税。需要注意的时，在对此类对象进行征税时，必须考虑实际的经济情况，保证地区间征税的合理性。

　　2.2科学设置相应的税率

　　实践证明，在各个试点区推行的房产税改革方案设置的税率虽然具有针对性，但是税率较低，效果不甚明显。为此，笔者认为在完善房产税改革时可以结合各地的实际情况适当地调整税率。首先，中央确定基准税率后按照标准将税率进行不同层次的划分，然后各地方在综合房产位置、用途和性质后选择相应的税率层次，确保税率的合理性与灵活性。其次，在征税时要适当照顾到困难群体，降低首套普通住宅的征收税率，第二套普通商品房及高档住宅则按照要求施行累进税率。

　　2.3完善房产评估体制

　　第一，要建立专门的房产评估机构，对该机构的资质进行严格的审批，保证房产评估机构可以真正为房产税改革服务。第二，有效培养人才，为房产评估工作服务。人才培养可以从两方面着手，既可以对现有工作人员进行培训，也可以从校园中选拔相应人才。人才培养与选拔后需要对其加强管理，确保其能够真正发挥作用，履行职责。第三，评估方法必须科学、恰当。这就要求政府机构能够引进先进的技术，借助评估软件程序等进行科学浮估，进一步优化评估的流程，保证评估的权威性。最后，以完善的法律作为辅助，对各种评估行为进行约束，避免出现违法浮估行为。

　　2.4健全房产登记制度

　　要进一步健全房产登记制度，扩大登记范围，保证登记的全面性。这就要求我们的房产登记能够覆盖城乡、覆盖有产权房和无产权房，并实现登记信息的全面与准确。健全房产登记制度还要做到各部门的联合协作，充分发挥各级政府和部门的作用，实现房管部门、税务部门等部门通力合作，推动房产税改革的发展与完善。

　　2.5加大房产税监管力度

　　只有强大、完善的监管制度与措施才能进一步推动房产税改革，实现其对房价的调控。而要想加大房产税监管，就应该从以下两个方面入手：首先，将房产税评估体系公开到网站上，这样一来群众就可以凭借此机制对房产进行评估，以便及时掌握房产价值，如果对房产价值有疑问的话还可以上诉。其次，对房产税征缴后的使用情况进行监督与评议，相关部门要及时公开税收支出，以便群众对其进行监督。与此同时，要规定房产税收入的使用途径，强制要求其必须用在保障性住房建设之中，一旦发现不符合规定就进行投诉。实践证明，这种方式可以加大对房产税征收的监管力度，保证房产税改革的进一步完善与发展，从而提高其调控房价的影响力，保障我国房地产市场的稳健发展。

　　结语：

　　综上所述，城市化的发展离不开房地产市场的支持，房地产市场的稳定与人们的生活息息相关。也正是因为如此，如何调控房价，保障我国消费者的合法权益成为人们必须思考的问题。在调控房价，稳定房地产市场方面房产税改革能够发挥巨大的作用，在后续的推广中，必须放眼于征税范围、税率、房产评估以及房产登记等领域，从而进一步发挥房产税改革的作用，确保我国社会经济的健康、稳定发展。

　　作者：何婧莹

　　第4篇：沪、渝两地房产税改革影响分析及对策建议

　　1.开征房地产税的功能

　　1.1取得财政收入、筹集公共资金

　　这是税收收入功能决定的，也是征收房产税最基本的理论依据。按照“受益—成本”的分摊原则，房屋使用功能的实现需要政府提供公共服务，受益者也必须为此付出代价。这也是公共财政理论中关于税收内涵的界定（税收是公共产品的价格）0。由于其受益与支出建立了直接的联系，能直观地加以比较，并且受益范围是有限的，常作为地方政府独立税种。因此，房产税很早就在美国被列为地方政府主要税种，并被视为一种“善税”。

　　1.2调节收入分配，缩小贫富差距，维护社会公平

　　房产税从根本上来讲是财产税，财产税又是直接税，直接税的纳税人和负税人是统一的，税负无法转嫁出去。另外，对于中国大部分的家庭来讲，房产价值都会超过其财产总和的一半，即使对于高收入阶层和少部分富人，其房产价值占其财产价值的比重也是比较高的。因此，对于价值比重如此高的房产来征收一定比例的房产税可以起到调节收入差距的作用。

　　1.3调节房地产市场需求与供给，引导投资行为，调控房产价格。

　　房产税调节房价的机制在于增加持有房产的成本。相对于不存在房产税的情形，房产税这种税收成本能够降低投机收益，抑制公众对房产的投机需求。同时，持有多套房产及高档房产的成本增加也将激励部分住房进入市场交易，从而增加住房供给。房产需求降低与供给增加两方面的综合作用将导致房价下降。

　　2.开征房产税对各个主体可能存在的影响

　　2.1对于自住型购房者

　　自住型消费需求是房地产市场的主力需求，过高的房价会降低此类购房者的购买力，抑制他们的购房需求，危害国民经济健康发展。个人住房征收房产税之后，自住型购房者将处于观望态度，市场需求将暂时稳中有降，但是房价不会大幅度下降。

　　2.2对于投资型购房者

　　投资型购房者购买房产的主要目的是将房地产作为一种与股票、债券、黄金等类似的投资资产，主要看重房地产市场的收益水平，投资型购房者资金雄厚，其在一定程度上对房价的上涨起了推波助澜的作用。房产税改革提高了投资型购房者的持有成本和风险程度，使其无利可图，迫使他们退出市场，从而达到抑制投机需求的目的。

　　2.3对于房地产开发商

　　一方面，开征房产税后，地价和相关税费分70年交，原先一次性缴纳的土地使用权出让金将改为按年缴纳土地年租金，故其开发成本就会降低，其供给就会多；另一方面，房地产开发商由于在房产保有过程要承担房地产税成本，因此房地产开发商会降低其空置率，缩短销售周期，进而会遏制房地产商的炒作。

　　2.4地方政府税收

　　第一，从长远来看，房产税收改革有助于地方政府角色定位转变，使其逐渐转变为地方公共服务的提供者。第二，房产税收改革可以改变地方政府对土地资源滥用、“寅吃卯粮”的现状，土地资源的滥用和过度开发将得到很大程度的遏制。

　　3.沪、渝两地房产税内容简述及问题分析

　　3.1两地房产税内容简述

　　3.2问题分析

　　3.2.1征收对象和减免标准不合理。对于上海而言，根据上海市暂行办法规定其房产税征收对象和减免标准都以上海市户籍作為界定依据，明显违背了税收公平的原则0。按照公平原则，无论是否拥有上海市户籍，只要在上海市购买房屋，其保有人理应成为上海市政府提供的公共服务的对象。同时，在缴纳房产税的问题上，无论是否拥有上海市户籍，都应该承担一样的责任，即一视同仁地对所有在上海拥有房屋的居民征税。对于重庆而言，尽管重庆市暂行办法规定“对个人拥有的存量独栋商品住宅要征收”，但是对于农民在集体土地上修建的独栋建筑，包括“小产权房”并不在征收范围之内，这严重违背了税收公平的原则。

　　3.2.2计税基础不合理。目前两市都是将房产的成交价格作为房产税计税基础，会给房产税的征缴制造很大漏洞和不公平。对于存量房，获得的时间和方式的不同会造成成交价格很大的不同，而房产的价格是不断变化的，成交价格也就难以衡量房产的实际价值。因此，应当定期对房产的价值做出评估，并依此作为征税时的基础。同时，这就产生了另一个问题：目前我国仍缺乏公正、准确和高效的评估机构来承担这一重任，这也是房产税仍难以在全国推广的原因。

　　3.2.3税基偏窄、税率较低。首先，方案目前涉及的纳税人并不多，税率也不高，税负较低。根据目前的房价水平，从税负对房产投资影响来说，更多是心理层面的。从对地方收入贡献来说，上海市房产税条例可能导致新房全部符合免税的情况，因此收入可能极少；重庆市房产税估计会增加2亿元税收收入，规模有限0。其次，试点方案更多是过渡性的，着眼于短期目标，缺乏整体性和长期性。目前上海市的征税对象是新购房屋，重庆市的征税对象是别墅和高档住宅，这就造成了两市征税范围偏窄的现状。同时，两市实际执行的房产税税率大多在0.5%和0.6%之间波动。数据显示，大多数开征房产税的国家的税率都在增长，均值从20世纪80年代的1.54%增长到本世纪初的3.48%，另外只有少数几个国家低于1%，如日本和韩国0。由此可见，税基偏窄、税率较低是造成目前两市房产税收入低下局面的原因，长此以往，也会影响各地政府在全国进一步推广房产税时的积极性。

　　3.2.4执行操作难度大。具体表现为：一是房产登记信息不健全，存量房信息不易确定。二是在08年金融危机时靠自己买房解决住房问题的那部分居民。当时国家制定相关政策刺激楼市消费，不少人都加入了购房者的行列中，刺激内需，为减缓金融危机做出了一定贡献，现在让这部分人纳税，难免会遭到反对。三是拥有“历史性存房”的居民。这些住房并不是为了投资投机而购买，而是由于福利分房的遗留等“历史原因”形成的，如果对其征税则会引起矛盾。

　　4.推进房地产改革的相关对策与建议

　　4.1加快房产税立法工作

　　我国“税收法定原则”表明，征税主体和纳税主体双方都必须依照法律的规定进行征收和缴纳。房产税立法工作也应遵循此原则。征收房产税关系到千家万户的切身利益，因此，对纳税主体、征税对象、税率、纳税环节、纳税期限、纳税地点、减免税等一系列税收要素，必须由国家权力机关做出明确规定，从而使纳税人的基本权利得到应有的保护，提高纳税遵从度，逐步建立符合市场经济要求的公共财政体制。

　　4.2扩大征收范围、合理界定免征范围

　　一方面上海方案并未将纳税人拥有的存量房产纳入征税范围，对存量房产不纳税或非独栋商品住宅存量财产无须纳税的心理预期也将促使上海的居民在可能的情况下尽快购买住房，不利于房地产的稳定。另一方面我国存在大量的农村小产权房，个人非居住房，高档别墅住宅和存量房，这些房产资源都应该纳入房产税的征收范围，这样就可以减少闲置房产的浪费，降低囤积房产等投机行为的出现。另外房产税的免征范围应该与购房者的实际购房数量和房产存量相适应，对于首套房的购房者可以在一定程度上免征房产税，但是对于多套房的房主应该加大其房产税税负，这样的话有利于完善我国的房地产市场，推进我国房地产市场的稳定发展。

　　4.3适当提高税率水平，实行有差别税率比例

　　从上海、重庆市试点情况看，房产税税率还处于相对较低的水平，不能有效发挥房产税抑制房产投机、促进资源公平分配、引导居民合理住房消费的作用。因此，要在调研论证基础上，适当提高房产税税率。鉴于我国区域经济发展不平衡、纳税人负担能力有較大差距的客观现实，可以由中央政府制定幅度比例税率，地方政府在幅度范围内自行确定适用税率，积极组织征收。

　　4.4提高税收征管力度

　　从长期来看，房产税能否起到降低房价的最终目的关键还在于执行层面，从沪渝两地细则来看，其中首先需要落实解决的即是税收征管问题。我们应该健全房产登记和管理制度，建立成熟的、具有广泛且可接受性的房产评估办法，完善征管具体实施细则等，提高税务机关的征管能力。

　　5.结束语

　　房产税是关系我国国计民生的一个重要环节，完善的房产税体系不仅可以健全我国的财政税收体系，而且也在一定程度上保障了我国居民的生活的稳定，促进经济的发展。我们应该大力深化推进房产税体制的改革，推进房产税改革的试点，适当扩大房产税的征收范围，抑制投机投资性购房需求，稳定房价，保证购房者的最大利益，维护社会稳定，促进社会主义市场经济的发展。

　　作者：郭帅

　　第5篇：我国现行房产税改革面临的可行性难题探析

　　从2002年开始，我国的房地产市场进入了飞速发展的时期，大量的资金被投入楼市，造成房价急速上涨。政府为了抑制房价过快上涨以及打击房市投机投资行为，出台了一系列的调控政策，但均收效甚微。在此前提下，“房产税改革”作为一种新的房市调控手段出现在人们的视野中。

　　房产税的“前身”为物业税。2003年10月，“物业税”首次出现于《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中，然而，这一政策却整整空转了六年，直到2010年“两会”的召开，才再次成为楼市的热点。可就在同年5月31日，《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》笔锋一转，不再提物业税的开征，而变成了“逐步推进房产税改革”。从此以后，“物业税”退出历史舞台，“房产税改革”粉墨登场。从2011年年初上海、重庆正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作开始，“房产税”几乎每年都会作为房地产市场改革的重点出现在中央的文件中，彰显了国家决策者们对房产税调控房价及遏制投机投资行为作用的密切关注和巨大期望。然而，且不论房产税究竟能否有效的调控楼市，仅从房产税改革实施这一角度来讲，就面临着很多可行性难题。房产税改革绝不仅仅是对房产税体系的完善，还有很多配套性问题和制度需要解决和构建。只有将这些配套性问题和制度解决、构建好了，房产税才能发挥出其应有的作用。在本文中，笔者主要对地方税收立法权划分、保障房的建设与分配以及投资渠道狭窄等配套性问题进行探析，并提出相应的解决方案，以期为我国房产税改革的全套措施提供思路。

　　一、地方税收立法权划分的問题

　　其实，房产税改革只解决的是我国房地产市场价格居高不下的表面问题，根源问题主要在于地方政府税收立法权的划分上。这个问题不解决好，就算出台了房产税，也无法达到我们想要它达到的效果。我国自1994年开始实行分税制财政体制改革，在中央与地方之间以及各级地方政府之间，以划分各级政府事权为基础、以税收划分为核心相应明确各级财政收支范围和权限。这种改革虽然使得财政与税收权力相对集中于中央，有益于集中力量办大事，却也使得地方财政收入相对薄弱。地方政府既没有足够的资金，也没有税收立法权，可相应的公共设施仍需其提供，这就直接造成了地方政府事权与财权的严重不符，财政收入明显不足。在这种情形下，地方政府为了得到足够的财政收入，只得仰仗土地财政——通过收取土地出让金的方式获得财政收入。这种行为一则透支了地方政府未来发展的经济动力，二则其实也是当今房价居高不下的主要原因。尤其是从2016年5月1日开始，我国已完成所有领域的“营改增”，使得本来属于地方财权的营业税，变成了中央与地方的共享税增值税，进一步减少了地方政府的可用财政资金。在此背景下，如果不首先对已实行了二十多年的分税制进行改革，地方政府势必不会配合房产税的顺利实施。因此，重新划分央地财权与事权，使“事权上移，财权下放”，同时完善财政转移支付制度就成为了在当下必须要做的事情。

　　二、保障房的建设与分配问题

　　开征房产税要达到的根本目的，是为地方政府提供充足的财政收入，进而使其放弃土地财政。地方政府在利用这笔税收收入时，还有一个重要的任务，便是为那些买不起房、居无定所的公民建造保障房。这里就产生一个问题，即如何保证地方政府合理地利用房产税收入建造保障房，并保证保障房的公平、合理分配。尤其是近些年来出现的保障房建造质量不过关、保障房无法分配给最需要的公民反成为一些官员致富的工具等事件，都说明了解决保障房的建设与分配问题已经迫在眉睫。因此，在对房产税进行改革的同时，也必须要建立起对地方政府房产税税收使用，尤其是在保障房建设及分配方面的监督问责机制，将相关信息随时向公众公开，以保证每一笔房产税收入都能够发挥其最大的作用，将房产税改革的效果落到实处。

　　三、投资渠道狭窄的问题

　　尽管开征房产税的目的在于扩大地方政府的财政收入，缓解其对土地财政的依赖，发挥房产税作为一种税种的财政筹集作用，但不可否认的是，在财政筹集作用之外，房产税也可以发挥一定的调控作用。这主要表现在通过征收房产税加大投资者的投资成本，并最终使投资者撤资，从而增加房市的供应量，达到降低房价的目的。我国之所以大力推行房产税，主要也是缘于对房产税该种作用的认可。这其实也是国外很多国家通行的做法。然而，房产税的这个效果在我国究竟能否达到却是一个值得商榷的问题。笔者认为，国外诸多国家之所以能够通过开征房产税来迫使投资者改变投资的方向，从而达到抑制房价的目的，是因为其拥有非常多样的投资渠道，投资者在综合考虑相应的投资成本后，可以很快地决定撤出楼市，转投其他项目。而在我国目前来看，由于财产投资渠道狭窄且不畅通，投资者的权益也缺乏足够的保障，在这种情况下，尽管开征房产税会增大投资者的投资成本，但权衡投资风险与房产税负担之后，投资者并不一定会偏好做出撤资房市的决定。因此，若想房产税能够发挥出此类作用，我国还需扩大投资渠道，并出台立法保障投资者的合法权益，降低投资风险，以使投资者能够在各项考虑之后，做出撤资房市的决定。

　　综上，房产税改革并不仅仅意味着完善房产税的税制，更重要的是要构建起其配套的制度。就这方面来看，我国要走的路还很长。

　　作者：张婕

　　第6篇：房产税改革的难题及其破解之策

　　2011年1月，重庆和上海作为首批试点城市，开始征收房产税，这标志着我国房产税改革进入实质性的操作阶段。2012年中央经济工作会议和政府工作报告都将研究和推进房产税改革列入“十二五”期间税制改革的重要内容，扩大房产税改革试点已是大势所趋。

　　一、扩大房产税改革试点的必要性

　　（一）深化房地产市场调控

　　房地产与其他国民经济部门的联动关系是显而易见的。它在城镇化、工业化的过程中必然成为经济增长的引擎，表现出广泛而长远的辐射力。房地产业的过快发展，投机性需求的迅猛增长，造成房价过高，催生了房地产市场的泡沫。为了抑制房价的泡沫，政府试图通过货币政策、财政政策乃至严格的城市房地产限购政策来解决房价过高的问题，但是这些方法并没有收到预期的效果，房地产市场调控陷入了困境。税收工具和调节手段作为一种新的房地产调控政策被公众寄予了厚望。寻求真正长治久安的制度建设，不能绕过不动产保有环节的税收这种法定规范的经济手段。房产税的政策效应主要作用于住房需求。房产税影响房价的机理是通过增加房屋预期的持有成本，影响人们的未来预期，从而减少住房需求，降低房价。从这个意义上来看，房产税这一税收手段的调节无疑使房地产调控新政更接近最初的预期。

　　（二）优化收入和财产分配

　　世界银行公布的我国居民收入的基尼系数已经超过世界公认的警戒线（0.4），贫富差距的扩大势必会威胁社会的和谐稳定。收入分配差距的扩大实际上和财产分布状态的差距扩大如影随形。财产性收入占居民收入的比重日益扩大，因此调节财产性收入尤其是房产增值、溢价的收入成为缩小收入分配差距的关键点。房产税在优化资源配置、缩小贫富差距方面的作用是显而易见的。通过对富人的个人住房征收累进税率或比例税率形式的房产税，可以使富人多交税，穷人少交或不交税，进而优化收入的合理分配。在保障房和商品房“双轨统筹”框架下，房产税不仅将作用于市场机制，还会在收入分配层面施加一定的影响。

　　（三）完善地方税制结构

　　1994年建立的以分税制为基础的分级财政框架，地方政府并没有形成完整的地方税体系，除营业税外，没有其他稳定的主体税源，这使得土地出让金收入成为地方财政的主要来源。这种明显的“土地财政”尽管在一定时期可以创造“地王”的奇迹，但土地是有限的，从长期来看难以为继。寻找可替代的税源成为地方政策迫在眉睫的问题。房产税的征税对象具有很强的区域性，具有成为地方主体税种的优点。随着城市化进程的加快和物业的升值，房产税的开征可以年复一年地提供稳定的现金流，实现地方的可持续发展。

　　二、沪渝房产税改革试点中存在的问题

　　（一）沪渝房产税改革试点方案比较

　　如表1所示，从征税对象上来看，上海模式主要是“增量房”。本地居民新购第二套及以上住房和外地居民新购住房缴纳房产税，对存量房不征收房产税，目的是遏制投机性需求，稳定房价。其政策着眼点是房地产市场的调控。重庆模式的征税对象为存量独栋别墅、新购高档住房以及“三无”人员新购第二套住房，主要是对豪宅征收特别消费税，目的是抑制高端住宅消费，调节收入分配。其政策着眼点是收入分配。从税率来看，上海为比例税率0.6%和0.4%，但有70%的评估率，实际税率为0.42%和0.28%。重庆为0.5%-1.2%的累进税率。从税收优惠来看，上海按照人均面积60平方米免税。重庆按照存量别墅每户180平方米，新购高档住房每户100平方米免税。从计税依据来看，两者都是按照交易价格而非评估价格来计算。不同之处是上海可按70%的评估率计算交易价格。因此，上海模式可以概括为“增量税”，而重庆模式则是“豪宅税”。

　　（二）房产税改革试点中存在的问题探析

　　随着税收政策效应的不断释放，沪渝房产税改革试点中存在的问题也逐渐显露。

　　1.征税对象过于狭窄。沪渝两市房产税征税对象主要是增量住房，免税范围过于宽松，没有触及我国房地产市场的突出问题——大量空置房和部分人持有多套住房。大范围的存量住房没有纳入征税对象中，客观上是对既得利益群体的庇护。房产税在制度设计上应体现纳税人的支付能力，纳税人拥有的房产越多表明支付能力越强，因此征税对象不应仅停留在增量住房上，应对大量的存量住房征税。征税对象过于狭窄也造成了房产税税源匮乏，房产税对地方财政收入的拉动作用十分有限。2011年重庆房产税收入为1亿元，而地方财政收入达到2900亿元，房产税仅占0.03%。同期土地出让金收入达到820亿元，占地方财政收入的比重高达28%。2011年上海房产税收入22.1亿元，地方财政收入3400亿元，房产税占比0.65%，而同期土地出让金收入1510亿元。房产税对财政收入的贡献微不足道。

　　2.计税依据不科学。房产税的计税依据应是房产的价值。由于缺乏完整、科学、合理、权威的评估体系对房地产价值进行评估，两地的房产税计税依据都采用市场交易价格。上海采用交易价格的70%作为评估价格，重庆对存量独栋别墅更是采用多年前的交易价格计算征收，与市场价值严重背离。由于交易双方信息不对称，市场行情有波动，房产的交易价格往往与房产的真实价格存在偏差。这就使得现行的房产税无法反映房产的真实价值，无法反映城市建设和地方政府提供的公共服务对房地产升值的影响。

　　3.税率偏低。上海房产税试点的一般税率为0.6%，并按应税住房市场交易价格的70%计算征收，实际税率仅为0.42%。重庆房产税试点大多按照0.5%的税率征收。两地的税率均低于国际平均1%的税率。由于税率较低，从两地实施情况来看，房产税并没有对投资者产生很大的限制作用。投资者对房产未来的增值预期远远高于房产税税负的增加，而且房产税对购房成本的增加在一定程度上可以通过转嫁的方式转嫁给购房者。投机性需求并没有因为房产税的开征而大幅下降。

　　4.相关配套制度不完善。房产税扩大试点工作的顺利进行，需要相关的制度保障。从沪渝试点实施细则来看，尚存在很多漏洞。首先，房产登记信息平台不完善，尚无全国联网的房地产信息平台，造成税源的大量流失。其次，房产评估能力差，评估人员缺乏专业能力。最后，房产税征收管理制度不健全，缺乏有效的税源控制。在相关制度、体系不完善的情况下，纳税人会质疑房产税征收的公平性和法律的公正性，偷税漏税的现象就会屡见不鲜。

　　三、破解房产税难题的对策和建议

　　（一）重视房产税在地方税制体系中的地位

　　从国际经验来看，房产税属于地方税种，是地方政府财政收入的重要来源。美国、英国、加拿大等发达国家的房产税占税收收入的10%。我国远远没有达到这个比例，因此加大房产税收入占财政收入的比重是房产税改革的重要目标。尤其是在土地财政日益吃紧的环境下，作为地方税种的房产税在短期内能够为地方政府提供建设资金来源，长期可以为政府提供可持续的现金流，有利于破解地方政府的土地财政困境，提升地方的公共服务能力。可以借鉴国外经验，给予地方政府适当的税收自主权，让地方政府根据其经济发展水平、土地资源状况，纳税人的负税能力等方面，设计税率和减免税政策，逐步提高房产税在地方财政收入中的比重，优化地方税制结构。

　　（二）扩大房产税的征税对象

　　房产税的征税对象应符合“宽税基”原则。“宽税基”既能给地方政府带来更多的收入，也体现税收公平原则。首先，房产税应该对个人拥有的所有住房征收，无论是增量房还是存量房都应纳入征税范围。世界上大多数国家征收房产税的实践表明，对个人拥有的住房征收房产税，才能体现税收的公平职能。当然，可以通过设定合理的免税面积对住房进行差异化管理。在设定免税面积时应充分考虑当地的住房实际需求，不宜过宽。其次，房产税的征税对象应覆盖普通住房。仅仅对高档住房征收房产税，不能抑制全社会投机性需求。一旦普通住房囤积成本过低则容易造成投机，侵蚀社会公众的利益，引发社会的不稳定问题。房产税不应只是“豪宅税”，应侧重于抑制投机性需求。

　　（三）确定科学合理的计税依据

　　以房产交易价格作为计税依据很可能造成纳税人之间的税负不公平，房产税的征收应以房产的实际评估价值作为计税依据，这就要求尽快建立房地产评估体系。在对房地产价格评估方法进行研究的基础上，逐步形成适合我国国情的房地产估价理论和方法体系。构建专业的房地产评估机构和评估人员队伍。评估工作应由独立的社会中介评估机构开展，并由行业协会和政府部门实施监督。培养高素质的房地产价值评估专业人才，完善房地产价值评估的职业资格制度，规范从业人员的职业操守，使房地产评估更准确、公正。

　　（四）设计体现量能负担的累进税率

　　开征房产税的主要目的是优化收入分配，缩小贫富差距。纳税人拥有较多的财产就应多缴税，权利和义务相匹配。比例税率无法达到这一要求，累进税率更能体现量能负担。拥有应税房产面积越大者缴纳税款越多，房产税更多的由过多占有社会资源的人来承担，这样能起到调节社会资源分配的作用。重庆模式的房产税就是设置了累进税率，但税率偏低。可考虑基本税率为1%，与国际平均水平持平，多套住房税率累进，高档住房税率逐步递增。税率的设计还应考虑地区的差异性，应赋予地方政府一定的自主权，根据地区经济发展水平、人均收入等状况有一定的浮动比例。

　　（五）健全房产税的征收管理

　　房产税征收管理的基础环节就是个人住房信息系统的构建。房产税的征收涉及房产交易的各个环节，需要了解征收地区范围内的全部房产信息，这就要求有完备的信息数据作为支撑。构建个人住房信息系统需要相关部门的配合协作，多部门的参与。可考虑由中央政府或建设部负责住房档案信息管理系统、个人收入诚信系统的信息化建设，由省级政府负责系统建设，打通房管、银行、税务机关、公安机关的信息平台，整合资源实现全国联网。此外，房产税征收管理也要明确收益权的划分。作为一项重要的地方税种，房产税收入全部归属地方政府，由省、市、县三级地方政府分成，原则上应向市、县一级政府倾斜，使其分成比例达到75%以上，以此缓解基层政府的财政困难，保障基本公共服务的供给。

　　四、结束语

　　房产税改革事关社会公众的切身利益，关系到社会的和谐稳定。它被寄予了过多的社会期望，是一个复杂而系统的工程。必须深入总结试点地区的经验和教训，做出周密的顶层设计，逐步完善相关的制度安排，有条不紊地推进房产税改革。

　　作者：江妍