第1篇：酒店式物业管理对物业管理的若干启示阐述

　　对于物业管理来说，最初只是在商业型建筑、办公建筑以及酒店建筑等一些对外的建筑中实施，主要是通过良好的服务模式来招揽顾客。而普通民众所居住的小区并没有意识到物业管理服务的重要性，所以物业管理的水平和质量不够到位，业主也经常对此不满意。在20世纪90年代末，大部分的物业公司终于意识到在住宅区中创建良好服务的重要性，并且借鉴了一些其他物业管理的模式，尤其是酒店式物业管理。酒店式物业管理能够给人们带来非常优质的服务，因此受到了大部分人的喜欢，本文对酒店式物业管理对现代物业管理的启示进行了详细的研究。

　　一、我国物业管理中存在的问题

　　（一）物业管理的服务理念比较落后，不能满足消费者的需求

　　在现代市场的进步过程中，物业公司是一个非常重要的内容，它和业主之间的关系是平等的关系，主要是为业主提供优质的服务，获得业主的认可和接受，从而获取更大的经济效益。我国的物业管理基本上都是在传统的小区门卫或者是一般物业的基础上形成的，没有先进的物业管理理念，对于消费者的需求不能及时满足，而且物业公司中的人员没有经过系统的培训，在服务理念和管理理念上具有一定的缺失。

　　（二）物业管理中的服务项目比较少

　　随着社会经济的不断发展，我国的生活节奏也在不断加快，因此对物业管理也提出了更高的要求，要想为消费者提供更好的服务，物业公司一定要进行全面而系统的改变。但是，现代的物业管理处在比较松散的管理状态，缺少充分的市场意识以及细节方面的认知，能够提供的服务主要包括进、出门禁以及公共设备维修等常规的服务，缺少特色服务项目的创新，进而制约了物业管理的良好发展。

　　（三）物业管理中工作人员的素质亟待提高，缺少专业型的人才

　　在物业管理单位中，物业管理人才起着非常重要的作用，其综合素质的高低不仅关系着物业管理的质量和水平，也对物业管理的长远发展起着非常重要的作用。现阶段，我国在招聘物业管理人才时，基本上使用的是现招现用的模式，而且工作人员的薪资待遇也比较低，致使物业管理人员的团队出现了知识结构不完善、层次不固定等情况，大部分管理人员都是高中学历，大专以及本科学历的人员少之又少，从而制约了物业管理服务质量的提升。

　　（四）物业管理存在着区域上的差别

　　我国是一个地域广阔、人口众多的国家，中部、西部以及东部等区域的经济发展水平存在着很大的差别，而且直接影响了人们的生活水平，致使物业管理也存在着区域上的差别。西部地区基本上没有建立完善的物业管理体系，中部地区只有一少部分发达区域建立了完善的物业管理机制，一些小城市还是缺少标准化、规范化的物业管理体系，而中部地区的大部分城市已经建立了健全的物业管理体系，从而提升了物业管理的规范性、标准性以及专业性。针对上述的情况，可以看出我国物业管理受区域影响非常严重，而且各个区域之间的物业管理发展不是特别平衡，制约了物业管理的良好发展。所以，酒店式物业管理的引进是非常重要和必要的。

　　二、酒店式物业管理的特点

　　（一）酒店式物业管理的规范性

　　对于我国的酒店管理来说，由于商业发展的需求，已经逐渐形成了适合自身发展并且具有特色性的服务模式，不管运行的流程、制度，还是检测方面，都有着非常规范的制度。这种规范性的管理模式，能够避免在酒店管理中出现职责混乱、分工不明确的情况，从而确保整个工作流程都非常顺畅，使物业管理工作在非常顺利的情况下进行。对于物业单位的内部管理来说，可以依照酒店的相关规章制度来考核酒店的保安人员、客房服务人员以及前台接待等，从而对酒店工作人员的行为进行规范，逐渐完善酒店内部的管理水平，做到奖惩分明。其实，细节方面的完善更容易提高酒店的竞争能力，所以，住宅区的物业管理中，也可以借鑒酒店管理的规范性制度，进而为小区内的业主提供更加精细化的服务，满足业主各方面的需求，从而加强在市场竞争中的竞争力。

　　（二）酒店式物业管理的标准性

　　对于酒店式物业管理中的标准性管理来说，能够在一定程度上提高物业管理的质量和水平，一般情况下，酒店进行服务都是在标准的规定下进行的，具有统一的服务准则和岗位要求，从而满足各种消费者的需求，为其提供针对性的服务。因此，现代的物业管理可以充分借鉴酒店的物业管理模式，制定标准化的工作文件以及制度，比如服务准则手册、收费标准以及小区内的各项规定等。通过标准化准则和制度的制定，充分发挥其在住宅区中的重要作用，切实提高住宅区物业管理的服务水平，满足消费者的实际需求。

　　三、酒店式物业管理给现代物业管理带来的启示

　　（一）在现代物业管理中引进酒店式物业管理，创新管理理念

　　在进行现代物业管理时，要积极引进酒店式物业管理理念，从而创新物业管理的理念。酒店式管理理念的引进可以从工作人员的服务意识、服务项目以及服务准则等方面入手，对其进行严格的规范，而且还可以制定比较具体的规章制度，要求工作人员必须执行。另外，还可以借鉴酒店式物业管理中各个岗位的工作程序，比如门口安排门童开门、行李人员推送行李、服务人员上门服务等，并且要对各个部门工作人员的工作质量进行考核和评定，按照业主的需求为其提供针对性的服务等，从而促进物业管理理念的创新，给业主提供个性化的服务。

　　（二）融进酒店式物业管理的服务内涵，实现服务项目的创新

　　其实，物业管理是一项以服务为主的行业，不仅要积极引进酒店式管理的模式和项目，还要在自身特点的基础上，创新更多、更优质的服务项目，处理包括安保、设备维修、清洁以及绿化等方面的问题，还可以增设一些业主需要的服务项目，比如报纸和牛奶的订购、小朋友的代接以及上门送餐等各种各样的特色服务，争取实现只有业主想不到的，没有我们做不到的服务目标，从而给业主带来更加全面的服务，创新服务项目，与酒店式物业管理的内涵相融合。

　　（三）完善物业管理的相关标准

　　对于物业管理来说，相关的标准主要包括硬件设施的配置标准以及工作人员的工作标准等。每个住宅区内都会有一定面积大小的绿地，因此，工作人员要按照相应的标准对其进行维护，确保园区的美观与价值，从而优化业主的生活环境。对于住宅区中的房屋以及基础设备等都要有固定的管理标准，在对其进行维修和更新时，一定要按照物业公司制定的标准进行。因为酒店式管理的特点是标准性和规范性，因此，住宅区在引进酒店式管理模式时，要对物业管理的相关标准进行完善，实现上述两种标准的延伸，从而使物业管理的制度向着标准性和规范性的方向发展。为了能够充分实现物业管理的标准化，物业管理公司还要重视审核和评价两个标准的完善，从而促进物业管理的持续发展。

　　（四）创建合理的业主服务中心

　　在进行物业管理的优化时，在岗位的设置上可以充分借鉴酒店管理的模式，比如酒店服务中心的设置。在设置物业管理中的业主服务中心时，可以根据住宅区的特点以及风格进行服务中心的设置，由于在住宅区中的人流沒有酒店大堂集中，而且业主通常都是通过电话的形式来要求服务的内容，所以，可以设置分散式的服务中心模式，对于业主的服务要求可以由服务中心来进行统一处理，确保业主服务中心的合理性。

　　（五）借鉴酒店员工的培训方法，创新物业管理的服务

　　在酒店的管理模式中，领导人员会对酒店员工进行统一的培训，并且通过考核的方式来提高员工的服务质量和水平，这是酒店管理中非常突出的一项优点。但是在物业管理中，因为物业管理的发展速度比较快，一些公司为了节约成本，通常使用现招现用的用人模式，没有对工作人员进行统一的培训，导致工作人员的服务意识、服务水平以及服务方式等存在一定的不足。所以，要想提高物业管理的服务质量，一定要借鉴酒店工作人员的培训模式和方法，通过专业的培训来创新物业管理的服务，提高工作人员的服务意识和水平，实现整体服务质量的提升。

　　（六）建立健全的评价体系，切实保障物业管理的服务质量

　　在酒店式的物业管理中，健全的评价体系也是它与普通住宅物业管理的主要区别。在酒店的物业管理中，如果没有健全的评价体系，就不能对物业管理的质量和水平进行检验，不能检测服务的合格程度。因此，在酒店式物业管理中健全的评价体系是非常重要的，物业管理要充分借鉴这一优点，建立健全的评价体系，从根源上对工作人员、服务项目以及服务程序等进行评价，切实保障物业管理的服务质量。

　　结束语：

　　综上所述，对于现代社会中的很多企业来说，物业管理还是一个新鲜的名词，它主要是在人们生活水平和质量不断上升的基础上而诞生的，随着城市化进程的不断发展，物业管理也在以飞快的速度逐渐发展。对于我国的一线城市来说，已经建设了很多高档的小区住宅，基本上居住的都是一些高层的商务人士，他们对居住环境的舒适度以及物业的服务质量有着非常高的要求，要想让他们购买高档住宅，一般的物业管理根本不能满足他们的需求。因此，一定要在酒店式物业管理的基础山，优化现代物业的管理模式，提高物业管理服务的水平和质量，提高工作人员的综合素质，创新服务项目等，从而实现我国现代物业管理的持续发展。

　　作者：杨虹

　　第2篇：物业管理中存在的问题及物业管理的发展趋势分析

　　物业管理行业虽然已经得到一定程度的发展，但是仍是一个年轻的行业。其在发展过程中存在的问题仍然亟待解决。详细分析物业管理的发展趋势，也是促进行业发展更具前瞻性的重要手段。在这个背景下，研究物业管理中存在的问题及物业管理的发展趋势的诸多问题，具有重要的现实意义。

　　1、目前我国物业管理中存在的主要问题

　　1.1健全的法规体系尚未形成

　　从目前的物业管理实践来看，相关的法律法规滞后于行业的发展，一整套完善、健全的物业管理法律法规体系尚未建立。没有相关的政策指导，这项工作的开展就无法做到有的放矢，高效高质。在传统的观念里，房屋管理仅限于房屋修缮业务，而且管理对象也仅仅限于公有房屋。自然，人们对于规范和法律的需求较低。但是随着物业管理实践的不断发展，人们对于相关法律体系的需求已经大大提升，而健全的法规体系的缺失，不利于物业管理水平的提升。

　　1.2物业管理区域的划分出现问题

　　合理地对物业管理区域进行划分，能够实现对物业管理范围的明确和对具体物业管理对象的界定。为了为物业管理提供最基本的社会环境，为居民提供全方位的优质服务，要对物业的管理区域做出合理、科学、明确的划分。但是，目前我国的物业管理区域划分工作仍然存在较多问题，界限不清的交叉管理容易导致你中有我、我中有你的管理上的混乱。为了更好地执行物业管理服务等级标准，合理划分物业管理区域，具有重要的意义。

　　1.3物业管理服务收费情况容易造成纠纷

　　每个家庭住户作为一个业主单元，上交给物业企业一部分的物业管理服务费。这一部分物业管理服务费是从事住宅物业管理企业的主要生存来源。所以，只有当业主和物业企业达成收费标准等问题上的一致时，才会形成共识。但是，因为业主的缴费心态、自身的服务质量、居住环境等因素，从事物业管理的部分企业的收费率较低，以至于达不到保本的水平。而且，虽然我国的法律环境得到了很大程度上的改善，但是对于物业管理的物业管理费的收取方面，尚未建立一定的强制保证措施，仍处于初级发展阶段。

　　1.4业主物业管理观念尚未更新

　　长期以来，我国的住宅消费模式是福利型为主，所以，受其影响，业主尚未实现自己花钱请管家的物业管理模式的物业管理模式的更新，不习惯物业管理的有偿性服务，认为自己可以从事自身房屋的维修养护工作，没有意识到治安、消防、公共设施的维护需要物业管理的存在。而且对于物业管理提出的要求过高，部分业主期望着物业企业能够少收费、多做事。部分业主的这种落后的观念影响我国物业管理水平的提升。

　　1.5物业管理企业工作本身存在缺陷

　　在影响我国物业管理水平提升的因素当中，除了以上所述的外部因素，物业管理企业工作本身存在的缺陷也不容忽视。首先，物业管理企业尚未将与社会有关方面的关系理顺。物业管理工作要想实现正常运转，就必须把与自身工作密切联系的相关社会部分的关系理顺，比如房管、公安、消防、供暖、供水等有关部门。其次，物业管理企业提供的服务品种少，服务质量低下。在服务业务的品种方面，只限于清洁、保安、维修等基本的服务业务，相关的拓展业务较少，而且由于物业服务企业运行模式与市场的不同步，导致服务质量不能满足业主的要求。最后，物业管理企业缺少与业主之间的有效沟通和交流。只有开展充分的沟通和交流工作，才能实现物业企业本身、业主和政府机关三方的权利和义务的明确，有效避免三方之间不必要的纠纷，实现物业管理企业工作的顺利开展。沟通的缺失，相关协助的不情愿提供，都会使三方之间的关系恶化。

　　2、物业管理的发展趋势

　　2.1实现物业管理工作规范、体系化

　　物业管理企业要着力建立健全一套完善的工作体系，对管理行为进行规范。其中，关键环节是对收费管理工作的规范。相关的工作原则和方式被引入，确保收费工作的顺利开展。对于基本管理业务坚持“保本微利”，对于相对特色的管理业务，则可以在保证成本的基础上，收取一定的额外费用。

　　2.2实现物业管理工作规模化

　　企业在达到一定的规模之后，才能将自身的管理服务成本降低，提升自身的竞争实力，才能为业主提供更加全方位、多层次、多品种的服务项目，在降低业主经济负担的同时，实现规模效应，降低成本，提升效益。

　　2.3积极谋求新发展，推动美丽小区建设

　　近年来，我们坚持不懈推进的美丽小区建设工作，始终与集团公司深化小区服务系统改革的决策部署保持一致，始终与油田公司以人为本、惠民利民的发展宗旨保持一致，同时也与小区事业部今年提出的围绕“一个目标”、把握“两个关键”、突出“三个重点”的全年总体工作部署保持一致。为此，我们要统筹兼顾、融会贯通，咬定目标不放松，一心一意搞服务，积极谋求新发展，努力开创美丽小区建设新局面

　　2.4提升员工生活质量常态化

　　要坚持以人为本、民生优先、惠民利民，突出改善一线员工生产生活条件，突出解决涉及员工切身利益的重大问题，突出缓解现实条件与员工诉求不相适应的主要矛盾，实现员工阳光向上，矿区和谐稳定。要优先解决员工急需、必要、基础性的住宿、就餐、如厕等基本生活保障问题，加快解决员工购房、就医、交通、劳动保护、职业病防护、一老一少等普遍性民生问题，着力解决美丽矿区建设、各类人员激励政策的健全完善，面向全体员工的多样化服务等改善性工作，做到分类研究、掌握节奏、层层推进。

　　2.5持续美化小区环境

　　切实落实“三令四无”，净化小区环境。调整绿化格局，实施植物造景，增强绿美效果，做到“三季有花，四季常青”。适度布局亭台廊道等景观设施，注入文化内涵，形成层次丰富、疏密有致、美观实用的小区景观。

　　3、总结

　　目前我国物业管理市场已初步形成。物业管理行业具有自身的特殊性，此特殊性决定了物业管理的发展对社会经济的发展和人民生活水平的提高、人们生活方式的改变有着重要的影响。

　　作者：袁静

　　第3篇：试论物业管理中存在的问题及物业管理的发展趋势

　　物业管理在我国还是一个很年轻的行业。以往建设单位“重建设，轻管理”的态度使得物业管理一直没有得到应有的重视。改革开放以来，随着住户制度的改革，物业管理开始为人们所关注。许多专家、学者对物业管理的相关问题作过深入研究，取得了巨大的成就，对我国物业管理的发展和国务院制定《物业管理条例》起到了很好的指导作用。但笔者看来，现在的研究中分项研究比较多，对物业管理的整体性、系统性描述和研究的比较少。本文希望通过研究分析目前我国物业管理中存在的一些问题，找出相应解决的办法和对策，特别是对物业管理未来的发展趋势的预测，提出自己的见解，以便决策者制定出具有独特性的物业管理发展思路。

　　一、物业管理中的问题及对策

　　1．物业管理行业发展的瓶颈

　　(1)全民物业管理消费意识欠缺

　　花钱买房无非有两种原因：一是消费，二是投资。可目前我国有很多人认为房产交易行为的结束，就是房产投资的开始和消费行为的结束。既“房子是我的，还交什么管理费？”就连当前在政策理论当中把住宅建设作为经济增长点和把住宅商品化作为消费增长点“两点论”中，也只是把住房消费归结到住房交易的环节上。其实房屋购买后，其消费过程并没有结束，它不象一般耐用消费品购买后经过一定的消费过程逐渐消亡。住房作为不动产其使用周期是所有消费商品中寿命最长的一种。由于它在长期使用过程中自身需要维修、保养的特点，又有它的产权人不断接受服务的需求，同时它还具有美化环境和装点城市的功能，这就决定了消费的长期性。这个过程就构成一种特殊的消费形式，即物业管理消费。

　　这种看似简单的道理，但在从计划经济体制下走过来的我国消费者在心理上和认识上是难一下转变过来的。

　　(2)《物业管理条例》可操作性差

　　至今为止，我国都还没有一部真正适合国情的“物业管理法”。2003年6月国务院第9次常务会议通过并颁布了《物业管理条例》，但是该条例还是比较笼统，可操作性差。总体来看，物业管理法规的制定大大滞后于物业管理的发展速度，制约了物业管理市场化的发展

　　(3)从业人员素质偏低

　　目前物业管理人员素质普遍偏低。由于计划经济体制下的物业管理单位多数为政府或国营企业下属的事业单位，主要工作内容不过是清扫卫生和公共设备的基本维修，从业人员素质不必要求太高。所以，多数物业管理公司都承担着为上级主管单位安置富裕人员的任务。但是市场经济体制下的物业管理要求物管人员掌握规划、建筑、园林、经营、管理、公关、财务等专业知识，素质要求较高。此外，物业管理是以提供劳务为产品的行业，其服务质量的好坏直接影响物业管理企业的竞争生存能力。由于从业人员的素质偏低，其管理服务的质量也不能得到保障。这也是目前我国物业管理中存在的问题之一。

　　除了以上三点外，物业管理工作政府重视力度不够、行政部门与物业管理企业、物业管理企业与业主委员会关系没有理顺等等。

　　2．物业管理问题的解决方法

　　对于物业管理工作中存在的种种问题，应从以下几方面考虑解决：

　　(1)在现有《物业管理条例》的基础上，尽快完善和出台《物业管理法》

　　目前国务院已出台了《物业管理条例》，还要进一步完善物业管理制度。物业管理制度应该包括两个层次：一是由政府按照《物业管理条例》制定的物业管理办法。主要应规定物业管理的目的、内容、原则、体制、收费标准和法规责任等。用以调整和规范政府主管部门、物业管理单位、社会各方面以及业主委员会相互问的权利和义务；二是管理单位制定的维修养护和收支规定等。

　　(2)提高全民物业管理消费意识，保障物业管理费的良性循环

　　物业管理，尤其是住宅小区的物业管理费来源渠道不畅，资金周转不灵，已是物业管理中普遍存在的问题。究其原因，除了政府和开发单位的问题外，主要还是市民的物业管理消费意识没有上去。政府应充分利用宣传媒体加大宣传物业管理的力度，使市民都认识到自己作为物业消费者应具有的权利、责任和义务，保障物业管理费的良性循环，避免由于意识落后所造成的城市发展快，管理水平低；住房发展快，房屋损坏也快；城市、街道绿化好，住宅区死角多和发展与管理不协调的弊端，使物业管理消费意识在法律上、制度上、政府行为上、社会需求上以及消费者个人需要上都有组织制度的保证。

　　(3)由物业管理主管部门组织物业管理专业培训，提高物业管理人员的素质

　　目前由于物业管理从业人员素质较低，管理手段落后，使物业管理大大落后于房地产的发展。因此由各物业管理主管部门组织物业管理专业培训，提高物业人员的素质尤为重要。物业管理人员的素质上去了，物业管理意识以及管理的质量也就跟着上去了。

　　目前提高管理人员的素质的主要途径有学历教育、上岗教育、在职培训和专题讲座等。通过培训可以使物业管理人员在原有的基础上不断更新知识和积累经验，以适应物业管理不断的发展要求。

　　二、物业管理发展趋势分析

　　1．物业管理发展总趋势

　　自从19世纪中叶欧洲工业经济的繁荣使英国首先萌生了城市物业管理以来，物业管理这一新生事物经历了一个多世纪的探索和发展，无论从观念还是理论框架上都获得了丰富和完善。在2l世纪的今天，随着信息时代的到来，电话、E—mail、Internet等现代信息技术的发展越来越快，人民生活的场地与环境已不再局限于一隅之地，因而作为对人们生活、工作的场所和环境为管理对象的物业管理行业来说，也应不断地适应时代的变化，改变观念，拓展管理服务范围、树立与时代发展相适应的科学物业管理观念。

　　值得注意的是，当今许多国家如美国、新加坡等国家早已屏弃了旧物业管理框架，而采用了简便管理模式，他们的管理模式已朝着知识化、信息化的方向发展。简便管理模式的定义应该是对环境、组织机构以及人类行为的协调，它广泛涉及经济学、管理学、建筑学、行为学以及工程学等学科。由此可见，21世纪简便管理模式的目标已不再局限于单纯的物业、设施的管理，必然应以人为中心，以提高人类的工作、生活质量，提高物业价值以及人类社会的可持续发展目标。

　　2．我国在现时期物业管理发展的趋势

　　目前我国物业管理市场已初步形成，由于其行业的特殊性决定了物业管理的发展与社会经济的发展、人民生活水平的提高和生活方式的改变有着密切的关系。我认为可以从我国物业管理所在的法律环境、经济背景以及行业内涵等几方面去把握其发展趋势和方向。

　　(1)物业管理市场逐渐由单一、狭小向开放、扩大转变；

　　(2)物业管理法律法规由不完备到趋于完善并形成体系；

　　(3)物业管理企业的数量将呈现从扩张到收缩直到稳定状态；

　　(4)信息网络技术的应用，使物业管理手段日益现代化；

　　(5)政府行政职能日益弱化，行业自律逐渐增强；

　　(6)物业管理服务的内容将向两头延伸；

　　(7)物业管理从业人员的素质要求越来越高；

　　(8)规模化、集约化的经营，将导致物业管理服务质优价廉。

　　作者：刘维新

　　第4篇：物业管理中业主权利的有效保护

　　一、物业管理与业主权利

　　（一）物业管理

　　物业管理是指业主对所在小区及小区内相关建筑物、设施共同管理或委托相关的物业服务企业进行管理，根据我国相关法律规定，业主可以自行管理物业，也可以委托其他物业服务公司进行管理。物业管理的种类较多，比如商业物业管理、工业物业管理，但我们最为常见的还是居民物业管理，即小区、单体住宅、公寓等居民居住类物业管理。

　　（二）业主权利

　　业主权利是指业主因物业而享受的建筑物区分所有权，业主权利可以体现在委托物业管理企业行使自己权利时的委托人的权利，一旦业主感觉自身权利遭受侵犯，可以利用法律规定的手段维护自身权益。建筑物区分所有权是业主权利的核心部分，该部分权利又可以划分为区分建筑物专有权、对公共部分共有权以及基于公用关系形成的成员权。

　　（三）物业与业主之间的法律关系

　　从实践中了解到，大部分业主都会选择委托物业服务企业对物业活动进行日常管理，这就造成了业主与物业服务企业之间产生密切的关联，针对物业管理中业主权利进行研究，就需要厘清业主和委托物业管理企业的法律关系。物业管理是一种民事性管理活动，由于物业服务公司的管理更加专业化、规范化，业主将物业管理委托给专业企业更有利于完成物业管理活动。因此，物业管理活动是委托性质的管理行为，业主和物业管理企业是委托和被委托关系，物业服务合同也属于委托合同性质，根据相应的委托合同，业主将明确对物业管理企业的授权范围，物业管理企业也需要根据该合同履行自身的管理义务。

　　二、我国现行法律对业主权利保护现状

　　我国现行法律对业主权利的保护主要集中在《物权法》和《物业管理条例》中。《物权法》第70、71、72条对业主建筑物区分所有权进行了相应规定，规定业主对小区内的住宅、经营性用房享有部分所有权，即可以对该住房进行占有、使用、收益和处分权利，对共有部分享有共有权和共同管理权力。《物权法》第83条还规定，业主委员会权利对业主影响其他业主利益的行为进行制止，比如我们常见的噪音侵害、饲养动物侵害、违章搭建等等，业主委员会有权要求涉事业主进行整改，以排除相应的危害。除此之外，《物权法》在不断的修订过程中，针对当下出现的热点问题进行关注，比如《物权法》第73条规定，建筑小区内的道路、绿地、公共服务设施归全体业主共有，但被划入城镇公共道路、绿地、设施除外。《物权法》第74条还规定，小区停车位所有权归属开发商，开发商有权对小区内的停车位进行出租、售卖或赠与，但小区业主具有优先购买权。

　　除《物权法》对业主权利进行相应保护之外，《物业管理条例》也是业主权利保护的重要规范。《物业管理条例》第6条规定，业主有权按照委托物业管理合同，接受物业管理企业提供的享有服务。业主可以通过业主委员会选择物业管理企业，物业管理企业需要依据合同内容提供物业管理服务，满足业主的基本生活需求，该条例认为业主的享受服务权是物业管理中一项最基本权利。《物业管理条例》还规定，业主有权通过业主委员会对相关物业管理企业提出建议，要求物业管理企业对日常管理行为、管理质量进行优化，有权要求物业管理企业提高管理质量，业主可以通过投票行使自己的表决权，这种表决权也是业主基本权利之一。同时，《物业管理条例》还规定业主拥有选举和被选举权利，业主有权选择业主委员会的人选，也有权利被选成业主委员会的成员。当然，业主也享有对业主委员会的监督权利，可以监督业主委员会履行的任何决议，并有权对该决议提出质疑。综上所述，《物权法》和《物业管理条例》对业主的基本权利进行了相应规定，从法律层面赋予业主相应的权益，也规定了业主需要承担的义务。

　　三、物业管理中业主权利存在的缺陷

　　（一）业主委员会法律地位缺失

　　业主委员会是由法律及相关管理约定，由房地产相关管理部门批准，由业主大会选举产生的业主利益代表群体，负责保护业主利益、监督委托物业管理企业服务的自治性组织。现行法律中并没有对业主委员会的法律地位进行确认，仅将业主委员会视为自治性组织，一旦业主委员会的法律地位缺失，那么业主委员会与物业管理企业之间签订的合同极有可能被视为无效合同，如此一来业主委员会的地位就形同虚设，无法履行物业管理及维护业主权利的职责。从实践中来看，业主委员会是一个既定组织，但其身份一直没有被认可，这也成为我国业主权益保護中存在的首要缺陷。

　　（二）物业管理责任不清晰

　　针对物业企业管理责任一直没有明确的规定，虽然我国《物业管理条例》中要求受委托的物业管理企业要从事物业管理活动，并对相应的管理行为负责，并且针对物业管理中委托责任、相关资金修缮责任进行了相应规定，但从实践中不难看到，物业管理企业往往以“管理者”自居，没有意识到自身和业主之间是委托关系，没有意识到自己是服务者身份。这种现状也充分暴露了我国现行法律中对物业管理企业的职责认定并不清晰，没有明确规定物业管理企业和业主之间的法律关系，说明我国相关法律在明确物业管理责任方面亟待加强，我们常见的物业管理不到位、物业管理与业主发生冲突事件都说明物业管理责任不清晰。

　　（三）业主维权途径狭窄

　　随着物业管理的进一步发展及人们权益保护意识的增强，现实生活中业主与物业管理企业的矛盾和纠纷急剧增多。但从现行法律规定来看，法律对于业主权益的保护并不完善，业主维权途径也相对狭窄。现行《物权法》和《物业管理条例》仅仅是从整体上规定了双方的权利和义务，但具体的法律责任及纠纷解决路径并没有进行相应规定。比如《物权法》和《物业管理条例》都规定了业主对物业管理具有监督权利，但具体如何监督、如何行使监督权利、一旦出现违法业主要求的行为如何处理都没有进行细化规定，这也造成业主和物业管理企业的矛盾不断增大。因此，缺乏法律的明确规定，造成业主维权途径较为狭窄是物业管理中业主权利保护方面存在的重要缺陷。

　　四、完善物业管理中业主权利保护对策

　　（一）明确业主委员会法律地位

　　业主委员会是在物业管理范畴内长期存在的一个自治性组织，其在处理业主与物业管理企业关系方面具有重要的纽带作用。既然业主委员会在物业管理中扮演着重要角色，法律应该明确业主委员会的法律地位，赋予其一定的权利，确定其法律主体地位。在我国现行《物权法》和《物业管理条例》中都认为业主委员会具有维护全体业主合法权益的功能，那么就应该承认业主委员会的诉讼主体资格，一旦业主权益遭受侵犯，业主委员会可以代替业主进行维权，有权向人民法院提升诉讼。除此之外，我国《民法》规定，公民、法人以及其他组织可以作为民事诉讼的当事人，这里规定的“其他组织”有权作为民事诉讼当事人，而业主委员会就应该被纳入到“其他组织”范畴之内，允许其代表业主参与民事诉讼。在未来的发展过程中，我国相关法律中应该明确业主委员会的法律地位，赋予业主委员会独立的诉讼主体权利，只有业主委员会成为法律主体，才能代表业主更好地进行权益维护。从目前情况来看，我国个别地区出台的相关条例中，已经明确了业主委员会具有独立民事诉讼能力，并且在长期实践中取得了良好效果。综上所述，明确业主委员会的法律地位，赋予其独立进行民事诉讼的权利是完善我国物业管理中对业主权利保护的首要举措。

　　（二）明确物业管理相关责任与角色定位

　　明确物业管理企业的相关责任和角色定位异常重要。我国相关法律中应该明确物业管理企业的工作职责，通过法律条文确定一般物业管理企业的责任，比如未按照合同约定，未提供相应服务，造成业主人身、财产安全时，物业管理企业应该承担相应的赔偿责任。通过此类性质的法律条文，将物业管理企业的责任进行明确说明，一旦该种情况发生，业主和物业管理企业都可以依据相关法律条文解决纠纷，避免由于责任认定不清造成业主利益蒙受损失。除此之外，明确物业管理的角色定位，就是要理清物业管理企业和业主的关系。物业管理企业与业主之间的关系是平等民事主体关系，双方依据物业管理合同建立平等关系，业主有权对委托的物业管理企业进行监督，提出建议，接受物业管理企业的物业服务；物业管理企业也有权依照约定收取相关管理费用，有权制止业主对其他业主造成损害的行为。综上所述，明确物业管理的相关责任，理清物业管理企业与业主、业主委员会的关系，有助于双方认清自己的角色和地位，更有利于对业主权益保护的实现。

　　（三）拓宽物业管理纠纷解决途径

　　我国现行法律对业主维权途径有所局限，多数只能通过诉讼途径解决业主与物业管理企业的矛盾。在未来的发展过程中，业主维权渠道应该进一步扩展。首先，业主个人与物业管理企业进行协商，寻求解决办法，这种纠纷解决机制是最直接、最有效的方式。其次，业主委员会应该代替业主与物业管理企业进行协商，业主委员会是业主利益的保护者，通过赋予业主委员会诉讼主体权利，可以实现业主委员会对业主权益的保护。再次，房地产行政主管部门及相应的消费者权益保护协会也应该承担解决纠纷的责任，如因物业价格造成纠纷也可以提请地方物价部门进行纠纷解决。最后，物业管理协会帮助纠纷解决也是一个极佳途径。因此，拓宽物业管理纠纷解决途径也是对业主权益保护的一种集中表现。

　　五、结论

　　通过本文阐述，我们了解到现行法律中对于业主权利有着基本的保护，但在《物权法》和《物业管理条例》中，针对业主权利保护的规定过于简单化、引导化，这也造成现行法律针对业主权利的保护存在诸多缺陷。在未来的发展过程中，应该通过明确业主委员会法律地位、明确物业管理相关责任与角色定位、拓宽物业管理糾纷解决途径等举措完善法律对业主权利的保护。

　　作者：刘辉

　　第5篇：试分析物业管理向现代服务业转型升级

　　在小区管理中，物业管理是极为重要的，物业公司受到业主委托，并根据相应的合同规定来全面、系统的管理小区事务，同时，为了促使小区整体服务质量有效提升，还制定了相应的有偿及其人性化管理。在这种有效的管理之中，小区的环境显然得到有机控制，住户的生活安全、秩序等皆得到保障。然而，随着时代的不断变化发展，社会环境趋向复杂化，传统物业服务理念、业务观点也逐渐凸显出弊端，这就意味着物业管理要抓紧改革，朝着现代服务业转变来解决此弊端。

　　一、物业管理和现代服务业的基本概述

　　1.物业管理

　　物业管理主要是业主委托物业公司来对自身的环境设施、场地、卫生安全等社区服务所需达到的目标要求而展开的管理。物业管理旨在为业主提供便利性服务，在遵循满意标准下开展一系列活动，以提高业主的满意度。当前，我国物权法也明确表明：业主所用的合法区域，可由其自行规划管制，并对相关物业公司加以管理委托和交接。这便说明了，物业管理本身只是纯粹替代业主来管理小区，物业企业存在的意义在于为广大业主提供优质的服务。

　　2.现代服务业

　　对于当前阶段的服务行业而言，服务工作大都集中于餐饮、酒店等商务领域，且其支撑点也大都是专业人员及其网络技术。现代服务行业主要包含生产、市场两个方面，也就是人们日常生活中经常提及的零售批发、京东和阿里巴巴、金融物流等电子商务。个人服务的主要范畴是医疗教育、餐饮旅游、房地产、旅店住宿等服务。人们当前所接触的现代化服务与传统的服务是两种不同的体系，但又衍生至同一派别，对于当前的社会而言，现代化服务行业更具生活实用性和真实性，也更符合人们对于服务行业的实际需求及其认知。

　　二、传统物业管理向现代服务业转型升级意义

　　1.科学社会发展中必然趋势

　　在经济高效发展的时代下，城市建筑行业也不断兴起，人们对于居住环境、物业管理水平的需求不断提高。物业管理体制升级发展更是成为市场中有力的竞争因素，为此，物业管理向现代服务业转型升级也逐步成为我国科学社会发展中的一种必然趋势。

　　当前，人们生活水平不断提升，较之以往，不再追求基本的温饱问题，而是追求高生活质量、高服务质量，所以，新型物业管理方式便由此衍生。物业管理企业理应积极收集服务行业的相关资料，并加强物业管理人员的业务水平、知识技能的培训。同时为了让业主获得更优质的服务，还应引入专业性、技术性较高的服务人才，将原来素质较低的人员替换掉，以有效保障物业管理的质量。由此可见，在我国社会发展转型过程中，物业管理行业的转变改革也是一项重大工程。

　　2.社会发展趋势所求

　　传统物业管理，管理人员的业务素养相对较低，亦或是管理方式相对简单粗暴，这就容易使业主与物业人员间的矛盾滋生，在不必要的矛盾摩擦中将彼此间的友好关系和信任给消磨殆尽。对于业主来说，物业企业就宛若一座家的避风港、家的管理者，但在实际社会生活中，物业企业往往没有尽到自身职责，对于业主需求也不予理会，当业主提出委托管理时，常伴有推三阻四的行为发生，更甚者是借用各种管理名头趁机从中谋取暴利，在收取高额物业管理费用后并没有真正解决业主所托。在此情势下，不得不说物业管理制度形同虚设，俨然朝着反客为主的畸形状态发展。

　　一个国家是由各个家庭单位共同组成的，若是社会没有高质量的物业管理加以保障，人们所处的生活环境、社会活动皆会受到极大干扰。我们时常可以在新闻中看见某些物业已经和业主签订了委托管理合同，但合同签完后物业人员却对业主的需求不管不顾，将其晾在一旁，且合同中所签订的相关社区管理规划也没有确切落到实处，而在收取物业管理费用时却异常勤快，这就导致业主与物业间冲突不断，甚至酿造出不必要的悲剧。因此，若想更好的促进社会的和谐健康发展，使人们的生活质量得到保障，就必须要重视物业管理工作。物业企业若想得到长远发展，在市场中站稳步伐，就应当积极转变物业管理方式，摒除传统物业管理制度中的糟粕，使其逐步朝着现代服务行业升级转型，这一转型的成功与否将直接决定着物业企业日后的发展。

　　三、物业管理向现代服务业转型升级方法

　　1.科学运用现代信息技术

　　若想让传统物业管理朝着现代服务业转型升级成功，那么必须立足于当今科技时代的发展，借助信息技术来有效推动物业发展。运用现代信息技术主要是通过物业管理区域的信息化管理系统的建立，利用该系统来提高相关管理项目的服务水平。当信息化管系统确切建立起来后，便可着手建设同城联网，同城联网实现后，物业管理系统中的软件系统便可开始运转了。物业管理软件系统主要包含客户、房产、收费、办公管理以及客户服务、秩序维护、清洁绿化等不同功能。对于这些系统功能应逐步完善并确切落实到实处，才不会使物业管理系统成为虚设。值得注意的是，物业信息化管理系统的建立并非意味着现代服务业的转型成功，更要在管理过程中辅之以相应的信息手段来推动物业管理水平的提高。如物业管理企业可根据自身发展水平创设相应的网络平台、微信公众号、微博、博客等，来扩展与业主间的沟通联系，使其沟通内容更具丰富化和深度化，提高沟通效率，构建物业与业主间的友好关系。此外，还可借鉴某些物业企业设置的电话网络监控模式，以便对业主投诉内容尽快得到处理。加强物业管理企业的现代信息化是促使其向现代服务业转型升级的基础。

　　2.发展特约服务

　　随着社会经济文化的快速发展，多数业主在文化物资需求上也与日俱增，为了有效解决该种现状，物业管理企业理当逐步优化自身服务项目，并发展特约服务，以推动物业管理企业的快速发展。实际管理过程中应深入业主需求，加强与业主的沟通交流，确切把握好业主物质文化需求（究竟需要提供何种物业服务），让物业企业的服务水平上升至新台阶。如物业管理企业可采取传统家政服务捆绑项目，将日常烹饪、保姆等服务皆包含在内以满足不同业主的服务需求，并加强业主对家政服务关注度，同时为其提供更为安全完善的保障。亦或是物业管理企业与建筑企业、金融机构等进行联系，以为业主提供金融便利服务。尤其是针对物业管理企业中所开设的房屋代管等服务，这将为业主免去出租房屋时因与房屋中介条件谈判而产生的不必要困扰。施行这些特约服务，物业管理企业也能从中收获社会和经济效益，更重要是在施行过程中，物业管理企业能够更深入了解现代服务业发展所需关注的重点所在，从而更好地为业主提供服务。

　　3.加强售后管理服务

　　现代物业管理中，大都是与业主完成交付后再开展管理服务工作，而向现代服务业发展的过程中，也必须在完成房屋交付后再进行升级处理，也就是说实际交接过程中，物业管理与房地产业势必会产生一些必要交集，因此要求管理人员对房地产业的相关业务也要掌握熟悉，这是因为日后物业管理工作将会渗透至房地产管理的各个环节当中。物业管理企业便可进一步推动售后物业服务的向前发展，将服务工作提前至售楼前，或是售楼中。这种管理方式被称为多元化服务体系。如售楼过程中，可针对不同业主的需求提供相应的咨询服务，向其推荐多元化的房源，以为业主提供选择空间。当房屋销售结束后，物业管理人员应与业主继续保持联系，对于业主之后所提出的问题事项都应给予及時回应、配合解决，如为业主房屋装修提供科学化建议，装修过程中亦要加强联系，以将所可能引发的矛盾及时扼杀在摇篮里，最终提高物业管理的整体服务质量。

　　四、结语

　　当前人们对于物业管理的要求随着社会的变化发展也不断发生着变化。这对于物业服务企业来说无疑是一种极大的挑战。而物业管理企业若想保持自身的稳序发展就必须积极转变服务管理理念，不断提出管理新方法，使其逐步朝着现代服务业转型并升级。为此，在物业企业管理发展过程中，必须重视自身的现代服务转型升级，进而在提高物业管理企业的服务质量、水平的同时，让广大人民群众得到更为优质的物业服务。

　　作者：陶炯