第1篇：基于互联网房屋租赁信息的住房租金微观影响因素研究

　　一、引言

　　近年來我国房价一直持续增长，使得购房价格、租房价格成为人们经常谈论的话题。对于作为房价最高的城市之一——北京，还承载着全国各地移民，因此，租房也成为了大部分人解决住房问题的主要途径。而租房价格，通常会收到很多因素的影响，如地理位置、配套设施甚至楼层，因此在研究住房价格时，需要更多考虑与生活相关的因素。当前，许多学者已经开始了对房地产价格的研究。对于住房租金，大多数学者只是从宏观的角度，研究宏观经济与租赁价格的关系。而对于微观影响因素的研究大多集中在写字楼的租赁价格当中。这主要是因为，写字楼是公共场所，其特征容易通过研究者现场观察获得，但对于私人住宅，研究者很难获取大量的住宅特征数据。

　　本文的研究恰好弥补了住房租金微观影响因素的空白。随着互联网的发展，许多房东以及租房者纷纷选择在网上发布、获取信息的方式交流租房信息，因此，许多租房网站包含了丰富的租房信息。本文利用计算机网络爬虫技术，获取北京市租房信息，并利用这些信息建立价格特征模型，分析北京市住房租金的微观影响因素。

　　二、模型理论

　　本文将利用特征价格模型对北京市住房租赁价格微观影响因素进行分析。特征价格模型来源于特征价格理论。（1939）首次对汽车价格进行了研究，构建了汽车价格指数。随后，Lancaster（1966）提出消费者偏好理论，认为消费者购买一个产品，是由于产品的特征符合消费者的需求。Rosen（1974）则完善了Lancaster偏好理论，理论上构建了特征价格供需特征模型，为特征价格模型奠定了基础。随后，特征价格模型开始广泛的应用于住房、写字楼价格研究领域，学者们主要研究住房微观特征，例如住房属性、结构、地理位置、房龄等对房屋价格的影响。

　　特征价格模型的构建主要通过回归模型实现。对于如何正确选择特征价格模型中的函数形式，从而使得模型能够正确表达自变量和因变量之间的关系，理论上还没有一种明确的检验方法，因此，大多数研究者都是凭经验初步设定函数形式，然后不断地尝试和修正，直到认为函数形式能够解释样本数据的差异，并使得模型对样本数据的拟合满足要求。在过去的研究中，特征价格模型主要有线形函数、对数函数、半对数函数和对数线形函数四种基本函数形式，其模型结构如下：

　　①线性形式：

　　②对数形式：

　　③对数线性形式：

　　④半对数形式：

　　过去，学者大多选用一般线性回归模型，应选用最小二乘法作为估计方法。在本文中，作者拟采用广义线性回归模型进行特征价格模型的构建。广义线性模型（generalizedlinearmodel）由Nelder&Wedderburn（1972）首先提出，是一般线性模型的直接推广，它使因变量的总体均值通过一个非线性连接函数（linkfunction）而依赖于线性预测值，同时还允许响应概率分布為指数分布族中的任何一员。连接函数解释了线性预测子与分布期望值的关系，函数形式的选择可视情形而定，通常只要符合链接函数的值域有包含分布期望值的条件即可。本文在进行多次尝试后，根据模型拟合优度，最终使用伽马分布，并以倒数形式作为连接函数。

　　三、实证分析

　　1.数据来源及数据预处理

　　本文所使用的数据来源于56同城网站。58同城（http：//）是国内第一中文分类信息网站与免费信息发布网站，内含海量的房产信息，包括全国各主要城市的房屋出租信息。对于每一条租房信息，其主要项目有发布日期（时间）、所在城市、房源名称、租金、面积、户型、类型、楼层、配置以及所在的小区与地址等。在分析该网站及相关网页结构的基础上，基于.Net框架，采用C#语言，自行设计了一个颇具通用性与灵活性的租房信息采集程序，并通过Windows系统中的“任务计划程序”，每天按指定的时间与间隔启动之，依据所设定的采集方案与规则，成功地实现了各有关城市一定数量的租房信息的自动采集，同时将所采集到租房数据持续地添加到SQLServer数据库中。

　　本文主要选取了2015年11月4日-2015年12月6日期间发布的北京市住房信息，并将租金、面积、楼层、装修程度、配置以及所在城区作为模型变量。在缺失值删除、异常值删除之后，得到1459个样本。其中，由于网站租房信息发布的特殊性，对个别变量作如下处理：（1）在租房信息中，出租者通常只给出楼层范围，为将其转换为数值型变量，本文对楼层范围计算出平均数，作为实际楼层；（2）装修程度通常分为简单装修、中等装修、精装修与豪华装修，本文将这四类装修用分数表示，分值为1-4分。

　　2.价格影响因素选择

　　结合以往文献对住宅价格模型的研究，并基于数据可得性，笔者构建了北京市房屋租金的特征价格模型：

　　租金=f（区位、楼层、配套设施、装修程度）

　　笔者认为，住在租赁价格主要收到区位特征、楼层、配套设施、装修程度四个因素的影响。其中区位特征以所在城区表示，北京现辖16市辖区。其中地处北京二环路以内的东城、西城两个区是传统上的中心城区。规划中北京市城区的范围由大约北京四环路以内的中心城区和十个四环外围城区组成。不同城区的区位功能以及距离中心城区、CBD的距离远近等因素，决定了该城区居住适宜程度，也进而决定了该区域租金价格范围。本研究中数据样本涵盖北京市除延庆区之外的15个城区。其次，房屋楼层也是人们在选择住宅是重点考虑的因素。不同楼层均存在不同的优势和缺陷，将楼层纳入到特征价格模型中，可以观察租房者对不同楼层的喜好。此外，配套设施及装修程度影响了租房者的居住环境、住房感受，也决定了租房者在入住之后是否需要二次消费，因此将该因素纳入特征价格模型中。

　　3.北京租房价格特征

　　其每平方米单位价格如下图所示：

　　其余定量变量描述统计结果如下表所示：

　　通过观察原始数据可以看出，随着出租房屋配套设施数量的增加，单位面积价格升高；此外，单位面积价格还会随着楼层的增加、装修程度的提升而提高。根据地段不同，单位房租价格也有很大差异，其中占据北京市中心的东城区、西城区价格最高，其次是朝阳区、崇文区、海淀区以及宣武区。

　　4.特征价格模型分析

　　如前文描述，特征价格模型的形式有多重，而如何正确选择特征价格模型函数形式的问题，过去的文献并未提出统一的标准。通过对不同模型的多次尝试，笔者设定如下模型：

　　RENT=f（DIST，FL，AC，DEC）

　　其中RENT为单位面积租金（元/平方米），DIST为城区，FL为楼层，AC为配套设施个数，DEC为装修程度。由于区位为定性变量，因此将其转换为哑变量，则共有14个哑变量。根据模型效果，本研究最终采用Gamma分布并以倒数作为链接函数的广义线性回归模型，模型表示如下：

　　在模型建立过程中，原装修程度分为1-4级，分别代表简单装修、中等装修、精装修与豪华装修，而模型结果显示前三个装修水平，即简单装修、中等装修与精装修不显著，因此将这三个水平合并为普通装修，最后一个等级保留为豪华装修，最终装修程度分为两个级别。对变量做出调整后，最终模型结果如下：

　　由模型结果可以看出，其中楼层、装修程度以及配套设施均为显著变量，而区位中除朝阳区、崇文区及海淀区外，其他水平均显著。由于该广义线性回归模型采用了倒数函数作为链接函数，因此系数越小表示随着该变量的增加，单位价格也会增加。由上表可知，随着楼层的增加，单位价格也随之增加。同理，装修风格上，豪华装修比普通装修价格更高。而在配套设置的个数上，随着个数的增加，单位价格会有所降低，这与平时感知不符。这可能是由于配套设置的价格差异导致的，有的房屋只有少数配套设施，但价格较为昂贵，这也是租金价格较高的原因。对于不同城区的价格差别，其结果也和感知相符。其中，朝阳区、崇文区、东城区、海淀区和西城区高于平均价格，且东城西城区居首，宣武区单位价格为平均水平，而其余城区房租价格则低于平均水平。

　　四、结语

　　近年来房地产市场持续升温，越来越多闲置住房投入租赁市场，同时也有越来越多人选择租房作为居住方式。本文研究了房屋租赁价格的微观影响因素，解释了租金变化规律，研究结论极具应用价值，有助于房东和租客合理评估房屋租金，便于定价。

　　作者：范雅静等

　　第2篇：浅析房产税对房屋租赁市场的影响

　　一、前言

　　根据国家的相关政策可知，2011年上海和重庆两地开始实行房产税，不动产登记暂行条例于2015年在全国范围内开始实行。该条例要求国土资源部分和相关部门建立健全统一的不动产登记信息管理基础平台，这有利于为相关部门对不动产进行管理，同时有利于确保各级单位对不动产登记信息进行实时共享。以便提高信息的使用效率。2015年实行的不动产登记暂行条例有助于政府完善不动产管理制度，优化不动产管理工作机制，有助于了解我国居民的资产构成情况和社会财富聚集状况，同时有助于为房产税在全国范围内的征收工作提供基础条件和保障。

　　房地产市场是我国国民经济的重要组成部分，对经济的发展和社会民生工作有着重要作用，随着近几年来我国强化了对房地产市场的管理力度，房地产市场正在向规范化和健康化的方向发展，促进我国城市化进行的顺利推进。

　　二、房产税的相关内容的简要介绍

　　房地产税是以房屋作为课税对象并按照房屋的计税余值或者租金收入向房屋产权所有人征收的一种税。根据房产税征收过程来看，房产税试点主要于2012年开始推行，但是推行过程中遭遇了较多的阻碍。房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象主要是房屋，征收范围主要是城镇的经营性房屋，房产税的征收办法并不是固定不变的，对于自用的房屋，房产税的征收办法规定按照房产计税余值征收，但是对于出租房屋的房产需要按照出租房屋的实际租金收入征收，因此在分析房产税对房屋租赁市场影响时要注意区别这两种不同的征收办法。

　　根据上文的阐述可知，房产税的征收标准主要有从价和从租两种方式，从价计征时其计税依据为房产原值减去10%至30%后的余值，具体的幅度需要根据当地政府的实际规定和相关政策决定。从租计征时其计税依据是房产的租金收入，应纳税额为房产租金收入乘以12%的房产税率。开征房产税有助于完善我国现有的税制结构，同时也是我国特色的产权制度结构的要求，房产税的计征可以在一定程度上稳定房地产市场的价格，但是对社会总体福利水平有消极作用，降低了总体的社会福利水平。

　　房产税的计征工作是一项系统性的工程。需要明确房产税的征收范围，并做好房产实际价值评估工作，充分考虑房地产地处的位置、物业管理质量、周边基础设施建设环境等要素，以便对房产的实际价值进行评估，为房产税的计征工作提供必要的信息依据。

　　三、房产税对我国房屋租赁市场的影响分析

　　房产税对我国房屋租赁市场的影响主要可以从税收效应、供给效应、判定条件的分析等方面进行分析。

　　（一）税收效应

　　根据相关的基础经济学知识可知，开征一项税收时其税收成本并不一定完全由某一利益相关者来承担，税收带来的成本需要根据交易产品的价格需求弹性来分配。对于需求弹性较大的产品而言，计征税收提高了其税收成本，但是由于是买方市场，因此供给者不能通过提高价格来转移税收成本，只能自己消化計征税收带来的税收成本。对于需求弹性较小的产品而言。计征税收提高了其税收成本，但是此时是卖方市场，因此供给者可以通过提高价格来转移税收成本，将税收成本转嫁给了需求者。针对房地产市场而言，房地产属于需求价格弹性较小的产品，房子属于刚性产品，因此房主可以在较大程度上将计征房地产带来的税收成本转嫁给消费者，房主可以完全不承担或者只承担较少部分的新增税收。由此可见，房屋租赁市场的整体租金将依据税收金额上涨。

　　（二）供给效应

　　首先假设闲置房屋都将进入房地产市场，由于房产税实质上市增加了这些住房的持有成本，因此房主为了转化或者说转移这部分成本往往将住房出租或者是选择现期卖出住房，因此这些空置的房产将增加房屋租赁市场的房屋供给数量，房地产市场的供给曲线将会向右上方移动，供给的增加将会与需求曲线形成新的市场均衡点，房屋的出租价格将会降低。

　　如果闲置房屋并没有直接进入房地产市场，而是有房屋产权所有人借住给其他租客，并没有收取租金，那么即使新增房产税，这部分税收将会直接由房产所有人全额承担或者由现有的暂住人承担，这部分房源不太可能会直接进入房屋租赁市场，也不会对市场租金有任何影响。

　　（三）判定条件的分析

　　房产税的征收工作需要对房地产的来源进行判定，首先需要进行贪腐考察，如果该类房源是属于贪腐得来，那么全面信息化系统的建立将使得这部分房源转为出售。如果该类房产属于正当来源，那么将对其进行市场考察，由于税收主要可能由租客和房主共同承担或者完全由租客承担，因此持有住房的总收益主要取决于房价上涨的速度和租金年化收益率之和。由于房地产属于价格需求弹性较小的产品，因此房地产的价格上涨不会引起较大需求的减少，甚至可以说房地产属于生活的，必需品，由于房地产征税提高了租金，因此租客需要付出更大的成本和更多的资金去选购房源，这样虽然可以增加国家的税收收入，但是却降低了社会总体社会福利水平。降低了租客的生活水平。

　　（四）房地产税对不同的城市有不同的影响

　　房地产税对房屋租赁市场的影响需要根据不同城市的房屋租赁市场的供给和需求状况进行具体的分析，不能一概而论。不同的城市类型受到房产税的影响是不同的，房屋租赁市场的供需状况也是不同的。

　　针对一个人口聚集型市场而言。房屋租赁市场的买卖双方的地位有较大的差异，往往属于卖方市场，空置房较少，比如经济较为发达的一线和二线城市，对这类城市征收房产税时，房主间会通过提高房屋租赁价格将房产税转稼给租客，租客将会承担较多的税收成本，因此该类城市的房屋租赁租金将会出现整体上涨趋势。本来应该起到调节作用的房产税实际降低了低收入人群的收入，虽然税收征收对象主要是高资产人群，但是实际承担税收的人群却是低收入人群，这部分人群的储蓄将会减少。

　　针对一个人口外流城市而言，房屋租赁市场主要是买方市场。该城市由于人口外流，因此常住人口较少，对房屋租赁的需求较少，因此该类城市的房屋空置率较高，房屋产权所有人不能通过提高租金将税收成本进行转嫁，因此整体的房地产市场的价格不会出现大幅度上涨。

　　四、相关的政策建议

　　我国房地产具有收入、调控和分配三大主要的功能，这三个主要的功能有主次之分。房产税具有受益税的特点，作为地方主要税源有助于为地方政府筹集公共资金作用，符合公共财政的要求，因此要重视房地产税功能的提升。首先，应该提高房地产税功能的实现条件，着眼于长远、广税基支撑和受益税定位。同时要重视提升房地产税功能的模式转型，要根据不同城市的房地产市场的实际情况选择不同的征税方式，改变房地产税对经济的调控方式，实现房地产税收由平抑需求向激励供给、由开发转让向购后持有模式转变，税收宏观调控可以分别从需求和供给着手，针对当地的实际经济情况进行需求侧管理。其次，要重视房地产税功能的制度变革工作质量的提升，在房地产税征收工作过程中要重视征税的公平性，要考虑到我国目前较多居民购买商品房和经济适用房的实际情况，同时对低收入者自用居住房采取免税办法，降低并减少房地产税对中低收入者的损害。同时，不动产登记的全面展开标志着我国不动产信息的完备是一种长期趋势，是顺应经济发展趋势的具体表现。在征收房地产税收时要根据不同城市的实际经济状况和房屋租赁市场状况来开展税收征收工作，可以降低人口聚集型城市的房地产税收的征收率，要以优化房地产市场发展为目标和基本要求，要明确政府调控工作的边界，不能过分干预经济发展，否则将只会对房地产市场进行恶性扰乱。

　　作者：孙志刚

　　第3篇：无效房屋租赁合同问题探究

　　一、无效房屋租赁合同的认定

　　（一）影响房屋租赁合同效力的因素

　　确认合同有效与无效，是正确处理房屋租赁合同纠纷的前提。笔者认为影响房屋租赁合同效力的因素主要有以下几个方面：

　　（1）订立合同目的的合法性。如若订立合同的目的是违法的，则该合同无效。如租赁房屋从事开赌场，提供卖淫场所，或从事非法经营活动等；

　　（2）合同标的物的合法性。如若合同标的物是违法的，则该合同无效。如在没有取得建设工程规划许可证情况下建造的房屋或者没有按照建设工程规划许可证的要求建造的房屋进行出租；

　　（3）合同是否违反法律强制性规定。如若违反，则该合同无效。如建筑物在未经竣工验收或未经消防安全验收的不得出租；

　　（4）当事人是否规避法律，损害国家、社会公共利益或他人利益。如若有此情形，则该合同无效。如以合法形式掩盖非法目的而签订的合同；

　　（5）房屋出租人是否有处分权。如若没有处分权，则该合同无效。如承租人未经出租人同意私自将租赁房屋转租给第三人。

　　（二）法律规定的无效房屋租赁合同

　　1.以违法建筑物为标的房屋租赁合同

　　《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》、《商品房屋租赁管理办法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律均有该类似规定，根据这些法律规定，建筑物在建造之前，建设单位或个人必须取得土地使用权以及建设工程规划许证，还应取得施工许可证，然后才能建造房屋，否则建造的房屋即为违法建筑物。以违法建筑物为标的房屋租赁合同无效。此规定主要是为了保障城镇房屋的建造符合城镇发展的整体规划，防止房屋乱建乱造，影响城镇的长远发展。

　　2.以未经竣工验收的房屋为标的房屋租赁合同

　　根据《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定，房屋经竣工验收后方可投入使用，租赁房屋也必须是经竣工验收后的房屋。这主要是出于人身安全考虑，房屋己完工但未验收之前，可能存在一些安全隐患，如建筑物质量不合格、配套设施不齐全等，这都可能给当事人造成人身伤害或财产损失，甚至危机当事人生命安全。因此，法律强制性规定未经竣工验收的房屋不可投入使用。

　　3.以未经消防验收或者验收不合格的建筑物为标的物的房屋租赁合同

　　根据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的相关规定，未经消防验收的房屋同样不可投入使用，这也是出于對当事人生命和财产安全的考虑。尤其是对一些大型的用于商业经营的大厦，消防安全显现的尤为重要。因此，法律强制性规定，未经消防验收的房屋不得投入使用。一旦违反此规定，势必导致合同无效。

　　二、无效房屋租赁合同的法律效果

　　对于房屋租赁合同被认定无效的法律效果，笔者从两个值得商榷的问题进行阐析，对于其他问题暂且不议。一个涉及房屋使用费的支付问题；另一个涉及承租人在使用房屋期间对租赁房屋添附的装饰装修物的处理问题。

　　（一）房屋使用费的支付问题

　　对于合同无效时房屋使用费的支付标准，应依导致合同无效的不同因素分别进行处理，不能一概而论。

　　1.以未经竣工验收或未经消防验收的房屋为标的房屋租赁合同

　　对于此种情形，在承租人不知情的情况下，不应支付房屋使用费；如果承租人明知该房屋未经竣工验收或未经消防验收仍愿意租赁，则表明承租人愿意接受租赁房屋存在的安全隐患，此时承租人应该参照约定租金支付房屋使用费给出租人，因为双方都有错误才导致合同无效；由于此使用费对出租人而言属于非法收入，应予以收缴。

　　2.以违法建筑物为标的房屋租赁合同

　　此种情形下，在承租人不知情的情况下，其支付的房屋使用费应为房屋在使用期间的损耗与折旧，一般情况下低于约定租金；如果承租人明知租赁房屋为非法建筑物仍愿意租赁，则表明承租人愿意为此非法建筑物的使用支付以约定租金为标准使用费，那么，承租人当然应该支付以约定租金数额为标准的房屋使用费。

　　3.因合同当事人为无权处分人引起的无效合同

　　对于因合同当事人为无权处分人造成合同无效时，房屋使用费应该按照约定的租金数额支付，因为此种情况下租赁合同被认定无效只引起合同双方当事人之间利益关系，不牵扯合同之外的第三人。

　　（二）租赁房屋添附的装饰装修物的处理问题

　　我国法律关于添附制度的规定虽有所涉及，但还是不尽完善，都没有明确规定附和后添附物的所有权归属问题，没有真正实现添附制度确定物权归属的目的。笔者认为宜在我国构建动产和不动产附合的规则。该规则包含两个内容：第一，动产和不动产构成附合的构成要件是动产成为不动产的重要成分。第二，动产和不动产附合后，不动产所有权人取得动产的所有权。这样的规制有诸多益处：

　　首先，装饰装修物的所有权归属得到清晰地界定。根据物权特定的原则，作为所有权客体的物必须具有特定性，一个物只能被一个人拥有。法律作出这样规定的目的在于明确物权的归属，为物权的流转提供便利。如果无此规定，则会造成装饰装修物与房屋构成附合时其所有权与房屋的所有权归属不一致的情况。房屋的一部分上存在另一所有权，这将导致同一物上既有不动产所有权又有动产所有权的情况发生。其次，房屋的所有权能顺利地流转。如果装饰装修物的所有权没有明确的界定，则房屋的流转也存在障碍。当房屋出租人转移房屋所有权或者将房屋进行抵押时，装饰装修物的所有权不能从外观上看出，从而使得房屋所有权的受让人要承受不必要的风险，这不利于房屋所有权的流转。

　　对于房屋租赁合同无效时因装饰装修物引起的损失赔偿问题。笔者认为，未与房屋形成附和的装饰装修物，所有权归属于承租人所有；己与房屋形成附和的装饰装修物，其所有权归出租人所有。对于未与房屋形成附和的装饰装修物，因其所有权仍归承租人所有，因此承租人可将其拆除取走，对于造成的损失，应由导致合同无效的过错方赔偿。

　　作者：庄焱

　　第4篇：探究新政下的房屋租赁管理思路

　　房地产市场包含买卖、抵押、租赁，买卖和抵押的管理相对成熟，主要原因是基于当事人的需求度高和相关法律法规制度的配套，以及健全的管理机构。而房屋租赁管理作为整个房地产市场管理的重要组成部分，由于租赁税负、备案登记的效力以及作用不高、管理机构不健全等原因形成了现在管理不到位的局面。2015年1月6日，住建部印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，财政部、国家发展改革委联合发布《关于取消和暂停征收一批行政事业性收费有关问题的通知》（财税〔2015〕102号）明确自2015年11月1日起取消收取房屋租赁手续费。2016年5月4日李克强总理主持召开国务院常务会议确定培育和发展住房租赁市场的相关具体措施。2016年5月17日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，各省、市也在加快出台具体措施，深层次的透露出国家对房屋租赁管理的重视程度。就此，现将连云港市房屋租赁管理中分析、探究、实践了的些许管理思路分享给大家。

　　一、机构建设

　　目前，房屋租赁管理机构主要有独立机构和内设机构，独立机构又有参公管理和自收自支事业单位，但是独立机构建设在各个城市又是严重不完善，而内设机构基本上淡化了租赁管理，对整个房地产市场管理而言是一种缺位管理，不能对房地产市场走势进行全面的研判。根据国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》文件精神，对于房屋租赁管理业界是一种机遇，应积极建立起房屋租赁管理独立机构，地方财政给予人员经费和工作经费保证，与发达国家完善的住房租赁理念接轨，在房地产市场下行阶段更能凸显租赁管理的存在价值。

　　二、住房租赁信息政府服务平台建设

　　长时间以来，房屋租赁市场信息主要是通过社会性网站、媒体、中介门店等方式发布和寻租，当事人难以对房源的真实性和有效性进行甄别，由此引发的骗租、非法转租、二房东等行为也屡见不鲜，给承租人带来相当的经济损失，直接影响了城市的良好形象，不利于社会综合治理。因此，充分利用房管部门完整的产权信息资源，建立住房租赁信息政府服务平台，通过对平台上房源信息的真实性进行验证发布，定期在平台公布分区域、分时段的房屋租金指导价，减少住房需求人群的后顾之忧，引导当事人主动在该平台上发布、寻租房源信息，将平台打造成为城市住房租赁市场信息主要集散地，规范房屋租赁市场健康发展。

　　三、房屋租赁网上备案系统的应用

　　2010年住建部出台的《商品房屋租赁管理办法》中提出：直辖市、市、县建设（房地产）主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案。连云港市于2011年启动开发房屋租赁网上登记备案系统、2012年正式运行使用，将“三查五登记”制度（三查包含查房屋权属、查房屋租赁备案记录、查勘现场；五登记是初始登记、变更登记、续期登记、注销登记、转租登记）引入系统中，规范房屋租赁登记行为，对于房屋状态的连续跟踪管理起到了重要作用；系统还设有统计，社区、经纪公司挂牌，二代身份证识别、到期短信提醒、扫描等功能，实现了窗口之间的信息共享，提高了工作效率；实现了部门之间的信息互通，齐抓共管，促进了房屋租赁管理良性发展，提升了城市综合管理水平。

　　四、城市房屋租赁指导价发布的重要性

　　房地产市场化决定房屋租赁价格由市场决定，但房地产市场走势存在一定的波动性，由于房屋租赁价格与创业者生活密切相关，一些不法者刻意哄抬价格，租赁纠纷时有发生，影响了租赁市场的良性发展。

　　通过网上备案数据、部门联动互通信息数据，结合租赁平台成交信息价格，定期分地区、分类别整理发布房屋租赁市场动态信息。其意义一方面是引导房屋租赁市场健康发展的重要手段，通过指导租金平衡房地产市场的供求关系，减少租赁纠纷，维护社会稳定。另一方面能够为公租房定价、税收征缴、征收安置等提供合理定价服务，促进社会和谐发展。

　　五、构建“房屋银行”意义深远

　　1.建立“房屋银行”

　　“房屋银行”，顾名思义就是房屋权利人将手中闲置房源提供给权威运营机构，由此获得安全、稳定的出租收益的模式。即通过住房租赁信息政府服务平台权威性发布的社会闲置房源出租信息，与房屋需求者信息进行匹配，对符合条件的房屋进行协商收储，纳入运营机构统一管理，房屋权利人因此定期在指定银行领取租金的形式。通过“房屋银行”的建立，可以让房屋持有人无后顾之忧，从而有精力有能力有信心去投资购买其他存量房屋，再次激活住房买卖市场；“房屋银行”还能够满足有更换环境居住而无力购买或付租的人群，选择住房市场“以租养租”的消费模式，有利于促进养老地产的发展。

　　2.公租房建设的有力补充

　　公租房作为社会保障性住房，要求高，资金量大，回收周期长。从全国三四线城市公租房出租率看，基于位置、环境等因素，都不容乐观。因此，收储社会闲置房源作为公租房的补充，不仅能够缓解建设资金压力，还可以让申请人在“房屋银行”选择适合房源，减轻保障压力。

　　六、培育经营住房租售机构

　　以连云港市为例，房屋中介机构基本上从事房屋买卖代理，租赁业务利微事烦，做的很少。而且，规模化、集约化、专业化水平高的中介机构在三、四线城市很少，难以形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，不能满足不断增长的住房租赁需求。因此，建立国有化城市住房租售运营机构（有条件的城市可以培育社会机构），政府给与一定的政策支持，带动行业发展，促进一些有潜力的中介机构做大做强是必要的。

　　七、构建“租售并举、先租后买”梯度消费模式

　　引导房企与住房租售运营机构合作，将库存房屋提供给运营机构运作去化，针对新市民、农民工、新就业、较低收入或有需求但对市场信心不足人群等，运营机构可采取“先租后买、租售并举”的模式盘活房企存量房屋，期间不限制该房屋交易流通，试行将租金转化为购房款，提高承租人的购房积极性，进而刺激库存去化；或者将具备条件的商品房屋转成租赁型的长租或短租公寓、养老地产、旅游地产等等。对于二手房屋，同样可以通过“房屋银行”实施租售并举模式，实现产权人亦租亦卖，承租人亦租亦买的消费趋势。

　　八、房屋租赁市场的监管模式

　　1.定期集中报备

　　对于集中性租赁市场、办公楼等，主要以市场管理者定期上报租赁信息的模式，信用良好的市场可开通网备端口，加大非住宅租赁备案量。

　　2.抽点检查与现场报备相结合

　　定期抽调人员开展市场检查，针对市场散户采取印发材料现场宣传的方式，增强承租人自我保护意识，进而做到现场受理报备。

　　3.窗口登记与自主申报相结合

　　为进一步提升服务效率，方便办事群众，推出网上自主申报业务，申请人只需在网上根据流程填写材料，即可完成申报，实现足不出户，就能轻松在网上办理房屋租赁登记备案手续。

　　4.市、区、街三级联动

　　将房屋租赁部分管理职能下放至社区一级，方便群众就近办理，充分发挥社区自身优势，做好房屋租赁宣传、登记及流动人口信息采集，加强教育和管理，从源头上做好为流动人口服务管理工作，达到“以房管人”目的。

　　5.借力居住证前置监管

　　将《房屋租赁登记备案证明》列入居住证办理要件之一，通过部门间相互合作，做好外来人口信息采集工作，维护社会治安秩序；有利于住宅租赁信息统计，提高市场租金指导价的准确性，引导租赁市场主体合理定价。这些住宅租赁信息也将是“房屋银行”信息源的有力补充。

　　6.平台租售信息分析

　　通过平台上发布和成交的信息，分析当前房地产市场走势，测算价格水平；利用“房屋银行”吸收闲置房源信息，释放成交信息，分类别统计、整理，跟踪当事人后期住房需求，出租人是潜在卖家，承租人是潜在买家，做大做强“房屋银行”。

　　7.租赁网备系统与产权系统的无缝衔接

　　充分利用租赁备案数据对租赁房屋上市交易实施前期调查，最大程度保障承租方在同等条件下的优先购买权。

　　九、房屋中介机构的监管模式

　　建立房屋中介机构及从业人员信用档案，实行信用等级考评，公示授信机构名单，披露失信机构信息，将房屋租赁网备权限结合二手房网备权限对诚信中介机构开通远程交易备案功能，在交易场所开设中介机构快捷窗口通道等，“以予促管，管帮结合”，促使中介机构形成一种业务需求，主动接受监管，从而常态化的规范房屋中介市场。

　　作者：卜晓钢

　　第5篇：集成路线规划的房屋租赁系统的设计与实现

　　1背景

　　随着国家经济水平的迅速发展，住房紧张问题在人们的日常生活中显得尤为突出。尤其是北上广等一线城市，大部分人其实都没有能力购买房屋，尤其是刚毕业的大学生想要留在城市发展必须要有落脚处，因此租房是个合适的选择，但是目前房屋中介市场鱼龙混杂，存在很多不可靠因素，对于租房者来说就需要通过便捷的租房网站获取到当地可靠的一手房源信息，以便顺利地租到自己想要的房子。

　　移动互联网扩展了租房场景，让互联网企业瞄准房产中介O2O，重塑房东、租客和经纪人关系，形成便捷高效的信息流与服务流，大幅提升了行业效率。未来以门店为中心的传统房产中介模式，将迅速让位于以用户体验为中心的网络服务平台，开启线上下单、线下看房的“新租房时代”[1]。出租房是流动人口的主要落脚点，与社会治安治理、社会公共管理密切相关，因而加强出租房综合服务管理研究已成为外来人口管理的关键[2]。

　　本系统主要提供一个网上的平台，房东可以在网站上发布自己需要出租的房源，可以对发布的房源进行及时、方便的管理，想找寻房源的用户可以在网站上搜索符合自己需求的房源，无论是求租方还是出租方都可以占据主动权，根据自己的需求进行信息的发布，实现双方消息实时共享。

　　同时本系统创新性地集成了百度地图的API，实现百度地图的部分功能，利用百度地图进行线路规划，实现看房路线的自动规划。

　　2系统分析和设计

　　2.1开发环境

　　本系统在windows系统下进行开发，使用MyEclipse作为开发工具、oracle数据库作为数据库管理系统、免费的开源web容器tomcat作为服务器。

　　本系统采用B/S架构实现[3]，用java语言进行开发，后台用Spring、SpringMVC、MyBatis框架[4]作为整体架构进行搭建，利用注解减少xml文件的配置，提高开发效率。视图层用JSP和JSTL技术进行展示，布局和展示效果用DIV+CSS技术进行修饰，前端动态效果用jQuery[5]实现。

　　2.2需求分析

　　普通用户访问本网站可以进行房源的浏览和求租信息的浏览，浏览房源的时候可以根据不同的搜索条件进行查找，未登录的用户不能够直接进行房源的发布和求租信息的发布，只有登录过的用户才能够对此进行操作，未注册的用户须先进行注册才能够登录。管理员用户可以登录系统的后台并对网站的所有信息进行维护，拥有最高的权限。

　　2.3系统设计

　　根据前面的需求分析，可将其划分成前台和后台两部分，系统前台包括浏览房源模块、出租模块、求租模块、租房知识模块、个人中心模块，后台模块是由管理员来操作，对前台的模块信息和数据进行维护管理。

　　3看房路线自动规划

　　目前市场上也有不少流行的房屋租赁网站，如赶集网、58同城等都包含二手房及租房模块，但它们的租房模块只进行了房源位置显示，并没有对路线进行规划，下图4显示了一个示例：

　　缺乏路径自动规划显然会增加看房者的额外操作，因此本文系统集成百度地图功能，充分利用其API对房源路线进行详细的自动规划[6]，以方便用户使用。集成步骤如下：

　　Step1：从百度地图官网上下载web开发中的JavaScriptAPI；

　　Step2：选择获取秘钥选项，通过手机或邮箱注册之后会生成一个访问应用的密钥；

　　Step3：获取完秘钥后，根据其提供的示例DEMO，把需引入的JS代码复制到本系统中jsp页面中即可，ak换成自己所申请的密钥：

　　Step4：通过（""，""）方法查询路线，参数分别为起点和终点，终点即是房源位置，起点为用户注册时填写的地址，设置之后便可进行地图路线的搜索，如下图5所示：

　　4系统实现

　　系统利用JAVA语言开发。在进入登录页面的同时会加载验证码，验证码生成后是存放在会话session中的，当页面重新加载、鼠标点击验证码或者验证码输入错误的情况下都会对验证码进行刷新。验证码一般是用来防止批量注册的，还可以有效防止SQL攻击，本系统用kaptcha生成验证码[7]，kaptcha是一个非常实用的验证码生成工具，为谷歌的一个开源工具包a，把它集成到spring的配置文件中，在项目的lib库中加入对应的jar包并在配置文件中进行相应的配置后，便可以进行调用访问，根据配置文件中属性参数的不同可以改变验证码的生成样式规则。

　　首页下方有一个搜索框，可以输入关键字对房源信息进行搜索查找。主界面的左右两侧会有最新房源和最新求租信息的推荐，显示时按照发布时间倒序进行排列。为使得网站的访问速率加快，只显示前十几条数据，减轻网站访问的压力，同时提供优质房源的推荐。页面刷新方式为AJAX异步刷新以减轻服务器压力[8]，提高用户体验。

　　系统实现了多样化的搜索条件，根据搜索条件的不同，所展示的房源信息也会随之而变化，始终保证房源信息分页显示。点击房源信息后，系统会自动进行房源路线规划并加载房源路线信息，如下图7和图8所示：

　　5结束语

　　本文基于SSM框架和B/S架构设计和实现了房屋租赁系统，并指出了市场现有软件在易用性方面存在的问题，通过实验证明了可以利用百度地图的开放API为用户提供更简便的租房服务。

　　作者：候天峰等

　　第6篇：铁路房屋租赁管理工作现状及对策分析

　　引言

　　铁路房屋租赁管理工作是一项系统工程，也是确保国有资产保值增值的基础性工作。将铁路闲置房屋用于租赁经营，不仅能够充分挖掘和发挥房屋资产效能，为企业带来经济效益，盘活铁路固定资产，同时也能为国有资产实现保值增值。以下以北京局天津区域为例，对铁路房屋租赁管理过程中存在的主要问题进行系统地归纳总结并进行原因分析，提出加强房屋租赁管理的建议。

　　1.房屋租赁管理现状

　　经调查统计北京局天津房产管理部门管辖区域内铁路房屋租赁共涉及34个单位，房屋租赁共计851处，租赁面积约20万㎡，每年可收入租金约1亿元。从调查总体情况看房屋租赁涉及单位多、分布范围广、数量多、面积大、房屋资产价值较高，房屋租赁管理工作中遇到的困难和问题也比较多。由于铁路房屋租赁工作历史性遗留问题涉及的情况复杂，如果处置不当就会造成潜在的经济损失，同时也给后续的租赁经营和盘活带来了一定的难度。

　　2.房屋租赁管理中存在的主要问题

　　2.1房屋租赁合同期限长、经营收益低

　　在检查过程中发现，大多数单位都能够按照路局文件要求对房屋租赁采取按期签订租赁合同，新签订的合同租期一般为1年，但是仍有个别单位签订租赁合同时，未考虑房屋的升值空间和市场化价值，为了争取长期稳定的租金收入，以及承租方投入的装修资金需要一定的回收期，签订租赁合同时未考虑周全，有的租赁时间长达15年，甚至20年，且合同约定的租金金额为单一固定数值，不能随时间和物价水平增长而递增，因此经营收益较低。

　　2.2房屋租赁未严格按规定执行，易出现法律风险

　　房屋租赁分为经营用房租赁和居住用房租赁，对于铁路运输企业来讲，经营用房租赁居多。房屋租赁引起的法律风险较多，主要包括：科室、车间、班组等不具备资格条件的内部组织擅自出租房屋；承租人资格不明情况下盲目出租房屋；承租人延付或拒付租金；承租人擅自转租或不当使用房屋；出租危房、临时房屋引发安全事故；承租人擅自搬离不知去向；未兑现规模化经营的事前承诺等。

　　2.3房屋安全性能较差，存在安全隐患

　　在过去两年的现场检查中发现部分单位租赁房屋为出租单位自建房屋，不是统管房，没有建立技术台账，因而没有纳入正常的维修周期。由于有的房屋为简易结构，房屋建成年代久远，房屋破旧老化，安全性能较差，房屋未得到及时维修，导致有些房屋的建筑结构和设备设施不符合建筑、消防、治安、卫生等方面的条件，有的甚至有危及人身安全的隐患，这样的房屋没有达到租赁的安全条件，需投入资金维修进行整治。

　　2.4功能分区不合理，存在消防安全隐患

　　铁路租赁房屋地点一般呈现相对集中的分布特征，各出租单位将带有独立院落的房屋或者整栋房屋出租后，承租方就会各自为政，经常在对既有建筑擅自改建或者增加夹层的同时，又或者利用空余场地作为堆料场地，甚至建造简易货棚，破坏了原有的防火分区，挤占了防火间距。例如经营旅馆、家庭式的小作坊、仓库和从业人员住宿为一体的“多合一”性质的生产经营场所，厂房内设备陈旧，原材料性能复杂，仓库内物品堆放混乱，存在较大的火灾隐患。

　　3.造成存在问题的主要原因分析

　　3.1片面追求短期效益，造成历史遗留问题较多

　　由于铁路房屋租赁管理工作并不是铁路运输单位的主营业务，因而各运输站、段往往忽视制度的建设和管理，而只是将房屋租赁作为单位盘活资产的主要方式，存在着一些错误的观念，例如认为只要将房屋租赁就能给企业带来稳定的现金流，片面追求房屋租赁所带来的短期经济收益，没有考虑长期的经营规划，不求投入产出效益；同时由于历史遗留问题例如以前签订的长期租赁合同条款严密性不足，合同版本多样，内容不一，造成部分房产存在合同纠纷，对房产盘活造成一定困难。

　　3.2租赁关系复杂，房屋租赁管理人员存在畏难情绪

　　在检查过程中发现有的承租方是自然人，不具备法人资格，没有营业执照；有的承租方承租房屋后违反租赁合同约定擅自将房屋分租、转租，造成二级租户较多，而且流动性大、隐蔽性强，因而对当事人的监督管理受到限制，管理起来存在一定难度，隐患问题得不到及时整改。由于这些承租方长期不缴租金、拖欠租金，或者合同到期后还占用租赁房屋等问题，针对这些承租方，房屋租赁管理人员往往存在畏难情绪，在放宽条件、降低标准、简化程序上产生松动思想，容易发生房屋租赁风险。

　　3.3承租场所的从业人员或居住人员消防安全意识不强

　　有的承租场所诸如家庭式的小作坊、仓库和从业人员住宿为一体的“多合一”性质的生产经营场所，像这样的承租场所中的从业人员或居住人员大多数为临时雇佣人员，他们的文化水平和收入水平都不高，没有经过专门的消防、安全知识技能培训，缺乏必要的消防安全知识技能、自我保护意识和防灾避险能力，发生火灾时不能及时报警、灭火、逃生自救和互救。

　　4.加强铁路房屋租赁管理的建议

　　4.1加强各租赁单位内部管理，避免房屋租金流失

　　铁路各房屋租赁单位应加强内部控制和管理，尤其应加强财务部门管理和民主监督。财务部门也要加强对房屋租赁管理部门的监督和控制，对已经发生的房屋租赁行为，要准确掌握合同签订和租金应收、实收和欠收情况，防止造成应收租金实际不收和租金收入不入帐的现象。民主监督主要是针对房屋资产价值较高，房屋出租面积超过200㎡的，房屋租赁价格应经过单位房屋租赁管理部门和领导人员参加讨论后集体决定，并进行公开、公布。

　　4.2加大检查力度，消除租赁房屋安全隐患

　　要加强各房屋租赁项目的日常安全检查和定期专项检查，尤其是人员密集场所、餐饮、医院等场所的安全检查，落实检查责任，做好检查记录，及时消除安全隐患。重点针对存在消防安全隐患的区域和场所，例如旅馆、制造加工厂、小型广告制作公司、餐饮场所等，这些场所通常存在消防疏散系统设计不合理，消防通道被封堵、占用、封闭，违规使用明火，消防设施和器材设置不足，室内装修材料、电线路设备老化失修，私拉乱接临时电线、可燃杂物堆积等问题。

　　4.3完善租赁合同管理，避免出现租赁风险

　　出租方和承租方应当依法签订房屋租赁合同及综治、消防、安全协议。租赁合同内容应包含承租人基本情况、房屋位置及现状、租金及支付方式、租赁期限和用途、违约责任、争议解决方式等条款。要根据待出租房屋的安全状态、使用功能、周边环境、配套设施等实际情况，确定合适的承租方。

　　因此要做到铁路房屋租赁管理的规范化，避免房屋租赁风险，提高房屋租赁收益，必须抓好基础管理工作，严格按照房屋租赁管理工作流程，把控铁路各单位内部管理的各个环节；加大现场检查力度，对租赁房屋进行定期安全检查，做好检查记录，及时消除建筑、消防和治安安全隐患；对承租人使用的出租房屋情况进行合同执行全过程监督，杜绝以租代管，杜绝非法群租，禁止承租人擅自转租、改变房屋结构和非法经营等行为，确保出租房屋资产安全和使用安全，保障企业的正当权益。

　　作者：李晓杰

　　第7篇：未经登记的房屋租赁合同是否具有法律效力

　　房屋租赁合同未经房管部门登记，是否发生法律效力，在理论界和司法实践中颇有争议。

　　一种观点认为，未经登记的房屋租赁合同无效。因为《城市房地产管理法》所规定的登记备案不同于简单的备案，房管部门在接受登记申请后，应对租赁合同进行审核。审核的内容包括合同的主体、客体是否合法；合同内容是否齐全、完备；租赁行为是否符合国家及房屋所在地政府规定的租赁政策，以及是否按有关规定交纳了税费。这些条件具备后，房管部门才能对房屋租赁合同进行登记备案。因此，登记备案是房屋租赁合同生效的实质要件。

　　另一种观点认为，登记只是备案，为的是出了问题有据可查，并不是说需要得到房管部门的批准，合同才能生效。因此，房屋租赁合同只要经过双方当事人意思表示一致即可生效。对那些未经房管部门登记备案，未领取《房屋租赁证》的房屋租赁合同，应由房管部门对责任者给予行政处罚，但并不必然导致房屋租赁合同无效。

　　笔者认为，上述两种观点均值得商榷的地方。第一种观点虽认为房屋租赁合同未经登记不发生法律效力，但其忽视了合同已经成立的事实；而第二种观点则将合同的成立与生效混为一谈，似乎成立的合同就一定是有效的合同。

　　在多数情况下，合同的成立与合同的生效在时间上是一致的。但在有些情况下，合同成立后并不意味着产生履行效力，最为典型的就是附条件的合同，只有当条件成就时，合同方能生效；在条件成就以前，合同方处于效力待定状态。合同是否成立，根据是否符合法定的生效要件来决定，属于法律对已成立的合同的价值判断问题。

　　在我国现行法律，不同程度确认了合同的成立与生效为两个不同的法律概念。如根据《担保法》的规定，当事人以土地使用权、城市房地产、企业设备等财产抵押的，应办理抵押物登记。书面合同订立后，应当认定合同已成立，但只有经有关部门登记后才能生效。另外，《合同法》也规定：当事人对合同标的、数量等内容协商一致的、合同成立；依法成立的合同，自成立时起生效。法律、行政法规规定应当办理登记、批准手续的，依照其规定。这说明合同的成立与合同的效力是有区别的。

　　《城市房地产管理法》规定，房屋租赁应签定书面合同，并向房地产管理部门登记备案。《城市房地产管理法》也规定，房屋租赁实行登记备案制度，签定、变更、终止租赁合同的，当事人应向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。很明显，这里的登记备案就是《合同法》所指的“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”的情形。因此，不能将“登记备案”理解为房屋租赁合同成立的形式要件，而应当理解为房屋租赁合同的实质要件。换言之，在登记之前，房屋租赁合同属于已成立但未生效的合同。在此期间，如因一方当事人的原因而导致合同不发生法律效力的，既不承担违约责任，也不承担无效合同的责任，仅承担缔约上的过失责任。

　　当然，《城市房地产管理法》对房屋租赁合同是否必须登记才能生效，规定的不够明确。但在该法之后实行的《城市房屋租赁管理办法》则规定了包括对未经登记的房屋租赁行为给予行政处罚、《房屋租赁证》是房屋租赁行为合法有效的凭证等内容，体现了行政法规对于未经登记的房屋租赁合同效力的态度。

　　作者：姚峰