一、绪论

房地产业是我国改革开放过程中才慢慢出现的新兴产业，却已经成为我国国民经济的支柱产业。其支柱性主要是因为，房地产行业和我国国民经济的关系日益深厚，不仅影响着与房地产业有关系的一些企业，对整个金融范围甚至上升到整个国家的经济体系都会产生不可估量的影响。这样一来，房地产业是否能够蓬勃发展就显得弥足重要，它作为支柱性的产业已经深深地影响着国家的未来，直接刺激经济水平的提高。

城镇化作为国家战略规划中不可或缺的一大重要决定，不仅已经拿来被一些有名望的专家学者深入研究，对社会的进步和人民收入的提高举足轻重，显而易见，城镇化进程的加快直接带来的就是城镇居民的住房需求的暴涨。

随着房地产业规模的不断增大，住房供应量不断地增加，导致出现了房价迅速上涨、多地区发展不平衡等现象。面对这种情形，房地产业该如何实施定位和快速有效的控制以及优化房地产业发展规模，这就是本文的选题依据。研究所得结果期望能够有利于推动城镇化进程，加快房地产业发展，使两者能够协调发展。

二、城镇化建设对我国房地产市场的影响

（一）我国城镇化水平与房地产业规模的量变关系。改革开放以前，我国的城镇化发展一直处于相对比较缓慢的状态下，甚至出现过短暂的停滞现象。进入20世纪80年代以来，城镇化发展水平的进步那是显而易见的，这还要归功于改革开放的大好政策扶持，特别是踏入21世纪以来，城镇人口平均每年增长竟然超过1，500多万人，城镇化率更别提了，高出1.37%，值得一提的是，在2011年城镇化水平更是取得了突破性的进展，高达51.3%，终于打破了50%的极限；到2015年末，我国城镇常住人口更是多的惊人，7亿多是什么概念，城镇化率更是高达56.1%，这与“十二五”规划的贯彻执行密不可分。

（二）城镇化背景下我国房地产业发展规模基本情况。随着房地产热一波波朝我们袭来，也给我们带来了许多的问题，随之而生的就是一个又一个不好解决的问题。但是，也只能面对解决了。首先，我们应该找到问题的根源所在，下面从三个角度简单概述房地产目前的发展现状。

1、房价不断大幅度的飙升。由于我国的国情现状，土地仍是稀缺性的资源，供不应求是必然的，我们都学过经济学，一旦出现供不应求，必将伴随着价格上涨。消费者对房地产投机欲望的持续增长为市场需求的发展铺平了前进的道路。与此同时，许多地产商只想到了怎么赚钱，根本不管你买不买得起房，进而不断地抬高房地产价格。

2、房地产市场本身存在的问题。因为房地产业存在着许多非常诱人的灰色收入，再加上从事房地产行业没有很高的入门要求，这样一来，大多数投资者利用便利条件纷纷加入，更有甚者有的人为了谋取高额利润，竟然在短时间内成立一家并不完善的房地产开发公司，不可避免地，行业内的领导者资质良莠不齐，当然领导者们的决策也是非常混乱的。

3、我国的房地产金融体系不尽规范。当前，我国的房地产金融已经形成了较为完善的制度体系，在制度建设的过程中也保持着良好的发展前景，但是不可否认的是，这其中还是存在着一定的问题，如果问题解决不及时，后果也很难想象。以下几种现象对房地产行业发展的形象举足轻重：在经济比较发达的西方国家或地区，其住房贷款甚至可以达到房产总贷的70%之高，而我国连10%都不到；另外，贷款在解决居民住房问题的同时也给银行带来了不小的风险，资产流动性差、金融市场的不完善等问题层出不穷，再加上个人信用制度并不像发达国家那么完善、国家政府干预的不及时等都会为房地产行业带来不可估量的影响，解决以上问题刻不容缓。

（三）城镇化发展对房地产业发展的影响。城镇化在扩大城市规模的同时，不仅数量得到明显的提高，而且城镇功能和结构也发生了质的改变，进而改变了城乡布局和产业结构，供需关系也发生了变化。从住房需求方面来看，相关资料表明，中国城镇化率每年的增长率都稳定在1.5%以上，城镇人口保持在4%～5%的水平上，这是刺激住房需求的关键因素。除此之外，政府拆迁政策的落实也让居民住房的再消费成了现实，当然其中不乏居民随着收入的提高想要改善生活条件的要求。从供应角度分析，城镇中一些公司、企业为了扩大生产规模、促进产品销售以及提高人性化服务，进而不断扩大生产场地，这就需要更多的房子。除此之外，国家支持适当提高中低价位的小户型商品房和保障房的供应比例。再加上近年来有更多的投资爱好者购置房产不是满足居住需求，而是当成保值增值的一种方式来获取一定的收入。

综上概述，城镇化不仅刺激了居民的消费需求、投资者的投资需求、企业的生产性需求，而且改变了居民的消费理念、增加了居民需求层次。

三、城镇化进程中存在的主要问题

（一）城镇化建设本身存在的缺陷

1、城镇化建设过程中缺乏合理的规划。绝大部分的乡镇在最初开始步入城镇化的时候，并没有十分明确的目标和方向，更不要提及相应的政策支持，再加上各个城镇之间与乡村的联系也比较密切，没有明确的分界线。城镇化这一路线在起初提出来的时候，只是一个雏形，并没有形成明确的分工和科学的布局，这都是在日后不断的发展中摸索出来的。一些发展较快的城镇也只是片面追求效率，而没有做到因地制宜，也不注重特色设计。　

2、国家一直忽略对乡镇地区的城镇化建设。近些年来，许多县城的面貌也是焕然一新。相比而言，大部分的城镇已经开发得体无完肤，资源已经面临寿终正寝的局面，虽然规模不大，但是各类基础设施应有尽有，这些城镇地区没有一线城市那么雄厚的经济实力支撑，就不能维护这些配套功能的日常运转，就不能更好地发挥吸纳集聚的功能，规模效益已经收到了极大地剥削。

3、城镇作为中心发展区不应有很强的附设服务效果，但是制约因素也是此起彼伏。城镇建设进程中不断与土地规划发生冲突，国家拥有土地的最终支配权，土地不能失而复得，但是城镇建设设施不行还可以重来，国家在面临这一选择的时候多半选择后者，土地在进行规划的时候并没有考虑城市整体的规划，土地虽然是国家的，但是建设用地还是不足，而且很多土地不能循环使用，流转也变得困难。

4、在中国这样一个泱泱大国中，户籍工作的完成并不那么的顺利，虽然国家颁布了相应的户籍制度来加强社会保障，但是政府并没有做到及时地管理，再加上一些执行部门行动力较差。前段时间的政策改革把乡镇地区的城市建设办公室取消了，农民失去土地就要按制度办事，转为非农业户口，但是国家对这一部分的规定也不是那么的详细和完善，执法人员得过且过，才会出现无人理睬的局面，各种违规乱建、耕地荒置的情况层出不穷。

（二）城镇化下房地产市场所面临的问题

1、房价将持续上涨，主要是因为需求的加大。首先，城镇化的脚步太快了，中国人爱面子，都想在城里生活；其次，消费者消费观念的转变，对房产的投资比例加大；最后，近几年，到处都在拆房子，拆迁安置让房产需求不断增加。这样无形中是在给消费者带来压力。

2、二手房市场不断升温，“卖旧买新”已经成为大多数人改善生活条件的主要途径，很多人甚至把其作为获得利益的一种途径。之前，三级市场的房源大多是以民用住宅房为主。二手房房源形式也变得更加多样化。二手房市场中的部分别墅、公寓将更多地加入到三级市场竞争中来。特别是别墅、公寓与一手房市场相比又有价格上的优势，更容易受到人们的青睐，这样发展不平衡的局面，让其他房地产市场甚是尴尬。

3、政府加大了对房地产业的宏观调控，这一点在像北京、深圳、哈尔滨这样的大城市表现得尤为明显。政府将更加全面地介入房地产业，而不仅仅只是规范市场秩序。政府从国家利益角度出发，将政策深入到房地产开发、土地转让、经营等许多方面，某种程度上违背了城镇化发展顺应自然的原则。

四、对我国城镇化建设及房地产业协调发展的建议

保持适当的城镇化发展速度，为房地产业发展指明道路，政府应当对房地产业的发展加以有序地引导，结合国外的一些发展经验为我国所用，因地制宜，还要保证其可以稳定、持续地发展。在此基础上，缩小城镇化发展与房地产业发展的差距也是重中之重。国家应该加大对公共基础设施建设的投入力度，同时也要实行互帮互助的良好发展模式，让发达城市或地区帮助二、三线城市甚至是较为贫困的地区和城镇快速提高工业化、城镇化发展水平。我国的国情已经注定了我们在以市场为主导的同时，也要加强政府的宏观调控，根据不同的发展地区做出相应的调整与改变。二者相互影响，相互联系。

作者：李涛