一、我国房地产行业经营风险分析

1、获得土地资源阶段面临的风险。在取得土地的阶段中会受到国家有关政策的影响所带来的风险。在中国，政府是可以垄断供应土地资源的，所以政府出台的一些政策和供应给房地产开发商土地资源的多少都会在一定程度上影响土地的价格，这样一来也就大大加大了企业能够获得土地资源的难度，导致企业没有更多的土地资源，使得企业面临了很多不确定风险。现在我们国家对土地的使用归属权大都采用的是招拍的制度，这样也就意味着各方面条件越好的土地，招拍的竞争也就越大，越多的房地产开发商争抢。而在招拍的过程中，因为竞争的激烈导致有些开发商拿不到土地，拿不到土地也就意味着工程无法实施，导致一开始的实施计划落空，这样无形中就给房地产开发项目的正常运行带来很多不可预知的风险。

2、房地产项目开发中面临的风险。从房地产项目开发的最初阶段，也就意味着会遇到一些风险，包括最先进行的土地的勘测测量等工作。在开发商拿到竞标过来的土地的那一刻，就意味着要做一个详细的规划，确定开发这块土地的最佳时机以及以什么方式来开发等等；再者也是最重要的一步就是开发这个项目大概需要的成本估算。这个阶段的风险，首先要面临的就是政府出台的一系列的宏观调控政策所带来的风险；其次是土地的价值实用性所带来的风险，就比如开发商经过竞标拿来的土地不适合用作原来所规划好的商业性用途，就算开发完成也没有太大的利润价值可收，加上前期工程花了很高的工程费，就会给它带来损失利润的风险；再次就是建筑材料价格的不稳定也会带来风险；最后则是资金运转流流断带来的风险。由因房地产企业在投入建设运行的资金都是靠预收房款和银行贷款的支撑才能正常运行，所以如果遇到经济状况不景气的情况，或者是遇到了政府又出台了新的宏观调控导致政策上有变化、严格控制贷款，这些情况都会导致企业项目不能正常运行。

二、我国房地产行业经营风险的成因

1、先期调研不足与信息量缺乏。我国的房地产行业，起步较晚，经验不足。在进行房地产开发前，没有充分意识到市场供求的风险。没有进行详细完整的市场调研，没有拿出一套可行性研究计划和报告。整体规划没有了解和研究，以至于政府调整规划后，公司都不知道，来不及变更小区规划。对于国家关于土地政策的调整也没有及早了解到这方面的相关信息，没有提前知晓土地政策要调整的信息，而土地使用权证时必须要通过招标、拍卖、挂牌的方式，需缴纳土地出让金，这样就加大了公司的成本。

2、对相关政策反应不敏感。房地产开发与国家经济形势紧密相关，因此在很大程度上受到政府政策的掌握。尤其对信贷的宏观调控以及新税务政策的制定，都可能对房地产开发商带来风险。经济繁荣时，房地产供不应求，房产价格不断上升。而在经济衰退时，社会对房地产需求能力受到克制，产品开始呈现难以脱手的现象。我国房地产企业对于形势的波动（如所得税征缴政策、房地产开发贷款调控政策）反应迟钝，短时间内没有做出调整，以至于陷入困境。

3、营销计划缺乏新意。由于营销队伍素质不高，缺乏对产品的深刻了解，难以认识到和挖掘出产品的特殊价值所在，这无疑使其营销缺乏诉求点和打动人心的创意，从而难以激活投资人的购买欲望。加上产品本身定位不当，没有一个好的营销策划方案，在市场中就没有竞争力。以上这些企业内在的和外在的原因，使公司遭受了多种经营风险，项目品牌也遭遇了危机，我国房地产行业陷入了经营困境中。如何走出困境，是摆在我国房地产行业面前的一道难题。因此，必须制定出抵御经营风险的有效对策。

三、我国房地产行业经营风险防范对策

1、注重环境的分析。不管是外部的影响还是内部的影响，经济上的影响还是政策上的影响，对房地产企业的影响还是很大的，这一点房地产企业要意识到。因为住房一直是老百姓生活上必不可少的物质需要，而且住房问题不是短时间内就可以协调解决的，所以我国政府出台的相关政策起到了非常大的作用。经济环境的重要性和政策环境的重要性都不相上下，房地产企业在发展的道路上应该做到全方位的思考，结合各个不同的主体信息，才能做出综合、合理、科学有效的决策。只有在深刻了解到国家在房地产这方面出台的政策还有宏观经济的发展趋势，才能做到“知己知彼百战不殆”，还要有精准的判断，做出最有利于自己发展且误差最小、最为可靠的预测，然后再制定出最有利于自己发展的战略。

2、做到不断创新营销手段。从房地产开发商一开始投入大量的人力、物力、财力，到房地产的开发，就是为了在开发完成之后通过利润升值的方式赚回投资成本，而之后的宣传销售环节就显得尤为重要。好的销售宣传手段不仅可以带来影响力的增大，更重要的是可以带来销售业绩的提升，从而达到开发商盈利的目的。所以，我们要学会不断地推陈出新，不断地开发新的营销思路。当代购房者要求越来越高，对房子的选购也变得越来越挑剔，所以我们很多时候要全方位地做到高水准、高质量的服务。围绕消费者，从消费者的角度出发推出一系列优惠于消费者的优质配套服务，这样才能更好地迎合消费者的心理。

3、学会将风险转移。房地产企业不管在做什么决策和决定之前一定要给自己多一份保障，正所谓给自己多留条后路。这时候签订合同这种方式就显得尤为的重要。就比如从房地产商最开始投身于项目的开发就需要很雄厚的资金，这时候就牵扯到了开发商和银行间要签订合同。到步入了项目的开发建设过程，就需要和施工单位签订合同；到开发项目的中期，涉及到需要购买原材料，就需要和供应商签订合同；到最后工程的完结以及产品的出售或者出租也就涉及到和房产中介签订合同。这一系列的签订合同并不是无用功，而是对之后出现不可预知的风险降低的一份保证。房地产开发商只有更加明确自己在今后经营管理过程中所面临的风险，在拟定合同的时候，才能够更加明白确定自己的责任，避免承担不必要的风险。企业也可以考虑购买保险，因为购买保险所得到的保障远远优于在不知情的情况下发生的风险所造成的损失，这也是一种很好的转移风险的手段。

4、加强公司与公司间的合作，实现优势互补。现代企业要想在激烈的市场竞争中做永久的常胜将军，就必须要刻苦钻研自己的发展战略，努力提高自身的核心竞争能力，尽量做到扬长避短，采取不同的方法来弥补自己的短处。在经营管理中注重加强与其他公司的合作，这样就可以做到优势互补，才能更好地将自己的长处发挥出来弥补自己的短处，达到互利共赢的目的。

作者：崔静